הבנת ההשלכות המשפטיות והמיסוייות עבור משקיעים ישראלים בנדל”ן ביוון

אנשים מכל רחבי העולם רוצים להשקיע בנדל”ן ביוון, ויותר ויותר ישראלים חושבים על מעבר לגן עדן ים תיכוני זה. יוון היא מקום מעניין להשקיע בו בזכות ההיסטוריה הארוכה שלה, נופיה היפים ושוק הנדל”ן הצומח. אך משקיעים ישראלים צריכים להבין לעומק את ההשפעות המס והמשפטיות המורכבות של כל השקעה עולמית גדולה על מנת לקבל החלטות מושכלות באמת. למרות שהמחירים עדיין נמוכים בכמעט 14% משיאם בשנת 2008, מה שמרמז על מקום רב לעליית ערך נוספת, מדובר בצמיחה מהירה. יחד עם הוצאות הבנייה העולות, חוסר האיזון בין היצע לביקוש שומר על מגמות עלייה במחירים; לכן, עכשיו זה זמן מצוין לחקור. יוון משקיעה מתמחה בסיוע למשקיעים ישראלים לנווט במסע מתגמל אך מורכב זה.

1. סקירה כללית של שוק הנדל”ן היווני

האטרקטיביות של הנדל”ן היווני

שוק הנדל”ן היווני מתאושש בגדול. תחזיות אומרות שעד 2030 יהיו השקעות מדהימות של 45 מיליארד אירו, בעיקר לבניית בתים חדשים ושיפוץ בתים ישנים. עלייה זו מעניקה למשקיעים מקומיים וזרים כאחד הזדמנויות רבות. ברבעון הראשון של השנה לבדו, מחירי הדיור ביוון עלו ב-14.5%, קצב הצמיחה המהיר ביותר מזה 30 שנה. קצב זה מהיר בהרבה מהממוצע בגוש האירו. המחירים עדיין נמוכים בכ-14% משיאם בשנת 2008, למרות שעלו במהירות. משמעות הדבר היא שיש מקום רב לעלייה נוספת במחירים. הפער בין היצע לביקוש, יחד עם עלויות הבנייה הגואות, ממשיך להניע את המחירים כלפי מעלה. עכשיו זה זמן טוב לבחון זאת.

מדוע משקיעים ישראלים בוחרים ביוון

בהשראת שילוב של שיקולים פיננסיים, תרבותיים וגיאוגרפיים, משקיעים ישראלים מדורגים בין המדינות המובילות הבוחנות נדל”ן ביוון. הקרבה בין שתי המדינות מסייעת לפשט את הנסיעות והניהול. האטרקטיביות גוברת הודות לתנאים הכלכליים הטובים ביוון והאפשרות לתשואות גבוהות בטווח הארוך. מלבד השקעה, אנשים רבים רואים ביוון גם בית שני, מטה עבודה מרוחק או מקום פרישה שקט בגלל האקלים הים תיכוני, יוקר המחיה הנמוך יחסית ואיכות החיים הנחשקת. אטרקציה נהדרת נוספת היא תוכנית ויזת הזהב היוונית, המציעה מסלול לתושבות באיחוד האירופי ומעניקה ניידות ומספר יתרונות.

2. מסגרת משפטית למשקיעים ישראלים ביוון

עליכם להכיר את החוק לפני שתוכלו לקנות נכס. גם אם מערכת המשפט של יוון פשוטה, משקיעים בינלאומיים צריכים להבין בדיוק איך היא עובדת.

זכויות בעלות זרה

בדרך כלל, אזרחים זרים הרוכשים נכס ביוון צריכים לבצע הליך פשוט. אזרחי האיחוד האירופי נהנים מזכויות בעלות מלאות. עבור אזרחים שאינם תושבי האיחוד האירופי, כולל ישראלים, הגבלות חלות רק באזורי גבול ייעודיים (כגון איי מזרח הים האגאי, הדודקאנס, חלקים מצפון יוון ואזורים ספציפיים בכרתים ורודוס), שם נדרש היתר רכישה ממועצת המחוז המקומית. בדיקה זו אורכת בדרך כלל 26 חודשים, וכרוכה בבדיקת רקע ביטחונית. כל אחד יכול לקנות נכס בחלק גדול מיוון, אפילו בערים ידועות כמו אתונה, מיקונוס וסנטוריני. כללים אלה מתייחסים לישראלים כמו למשקיעים בינלאומיים, וזה דבר חיובי עבורם.

שיקולים משפטיים מרכזיים

רכישת נדל”ן ביוון כוללת את השלבים הבאים:

• קבלת מספר זיהוי מס יווני (AFM): זהו שלב חיוני וניתן להשיגו במהירות, לרוב באמצעות עורך דין באמצעות ייפוי כוח.
• פתיחת חשבון בנק יווני: אמנם לא תמיד חובה לתשלום (העברות מחשבונות זרים מתקבלות), אך מומלץ מאוד לניהול הוצאות שוטפות הקשורות לנכס. נוכחות פיזית נדרשת בדרך כלל לפתיחת חשבון.
• שכירת עורך דין: זהו אולי השלב המכריע ביותר. עורך דין יווני יבצע בדיקת נאותות משפטית מקיפה, כולל חיפוש בעלות על הנכס במשרד רישום המקרקעין המקומי או במשרד המשכנתאות במשך 20 השנים האחרונות לפחות. בדיקה זו מבטיחה שהנכס בבעלות, נקי משעבודים (כגון משכנתאות, שעבודים או תביעות), ועומד בתקנות התכנון. בנוסף, מאושר שאין מבנים בלתי חוקיים או הפרות היתרים. עורך הדין גם מוודא שלנכס יש היתרי בנייה מתאימים ותעודת ביצועים אנרגטית, וזה חשוב מאוד.
• תפקידם של נוטריונים וסוכני נדל”ן: ביוון, נוטריון פועל כפקיד ציבור, מבטיח את חוקיות העסקאות, מייעץ לצדדים, מחשב את ערך הנכס האובייקטיבי, מכין שטרי נדל”ן ומתחזק רישומי נכסים ציבוריים. במדינות אחרות, הנוטריון בדרך כלל מחזיק חשבונות נאמנות עבור מחיר הרכישה. במדינה זו, לעומת זאת, בדרך כלל התשלום עובר ישירות מבנק הלקוח לבנק המוכר. סוכני נדל”ן מנחים משקיעים בשוק, משא ומתן על מחירים ועוזרים באיתור נכסים מתאימים.
• חתימה על החוזה המקדים: לאחר השלמת בדיקת הנאותות, נחתם הסכם מקדים, שבדרך כלל מלווה בפיקדון של 10%.
• תשלום מס העברת נכסים: המס על העברת נכסים, כיום 3.09% מהערך האובייקטיבי או המוסכם – הגבוה מביניהם – משולם לפני ההסכם הסופי.
• חוזה סופי אצל נוטריון: ההסכם הסופי נחתם בנוכחות הנוטריון, עורכי הדין והמוכר.
• רישום הנכס: עורך הדין רושם את ההסכם ברשם המקרקעין (Cadastre) כדי שניתן יהיה להעביר את הבעלות.
• חובות הבעלים החדש: לבעלים החדש יש חובות הכוללות רישום הנכס ברשם המקרקעין (Cadastre), ציון זה בטופס E9 דרך מערכת Taxisnet, והבטחת תשלום מס הרכוש השנתי (ENFIA).

זקוקים לעזרה משפטית? צוות משפטי של יוון השקעות מבטיח תהליך רכישה חלק ומאובטח מתחילתו ועד סופו.

אפשרויות תושבות ואזרחות

עבור משקיעים שאינם מהאיחוד האירופי, תוכנית ויזת הזהב ליוון עדיין מהווה מניע רב עוצמה. משקיעים יכולים לקבל אשרת שהייה מתחדשת לחמש שנים עם השקעה מינימלית בנדל”ן של 250,000 אירו (אם כי ספים גבוהים יותר חלים באזורים מבוקשים כמו אתונה וסנטוריני, עד 800,000 אירו ו-400,000 אירו במקומות אחרים, למעט שיקום מבנים רשומים או הסבה ממבנה מסחרי למגורים).

יתרונות ויזת הזהב כוללים:

• אזור שנגן ללא ויזה לנסיעות.
• אין דרישת שהייה מינימלית ביוון, המציע גמישות.
• גישה למערכת הבריאות של יוון.
• פוטנציאל לתשואות גבוהות על ההשקעה, עם אפשרות להשכיר את הנכס.
• זכאי למערכת המס NonDom, המציעה יתרונות מס משמעותיים.
• הכללת בני משפחה (בן/בת זוג, ילדים מתחת לגיל 21 והורים תלויים) בבקשה.

3. שיקולי מס למשקיעים ישראלים ביוון

חשוב לדעת מהן השלכות המס על מנת להפיק את המרב מהשקעותיכם ולהישאר בהתאם לתקנות.

סקירה כללית של מערכת המס היוונית

משקיעי נדל”ן יוונים צריכים לשלם מספר מיסים:

• מס העברת נכס: הקונה משלם 3.09% משווי הנכס בעת רכישתו.
• מס רכוש שנתי (ENFIA): מדי שנה, על אנשים משפטיים ופרטיים המחזיקים בנכסי נדל”ן ביוון, מוטל מס יחיד זה. הוא מורכב ממס בסיסי על כל נכס ומס משלים עבור אנשים ששווי הנכס הכולל שלהם עולה על 200,000 אירו. השיעור עבור ישויות משפטיות הוא 0.55% משווי הנכס הכולל.
• מס רווחי הון: רווחי הון שנעשים על ידי אנשים ממכירת נדל”ן ממוסים בדרך כלל בשיעור של 15%, אך הם חייבים במס רווחי הון. מס זה, עם זאת, בוטל זמנית מדי שנה וכעת פטור עד 31 בדצמבר 2026. השעיה זו בתוקף מאז 2013 וצפויה להישאר בתוקף עד שמיסי נדל”ן אחרים יעברו נורמליזציה. הרווח יהיה כפוף למס רווחי הון של 15% לאחר שפג תוקפו של הפטור; הוא יחושב כהפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה המתואם (בגין שיפורים ואינפלציה). אנשים שאינם תושבים מטופלים באופן דומה לתושבים. עבור תאגידים, רווחי הון ממוסים בשיעור של 22% במסגרת מס הכנסה של חברות.
• מס עושר: למרות שאין מס עושר נפרד, היטל ENFIA המשני משמש כמעין מס ערך נכסים מעבר לספים ספציפיים.
• מס ירושה: מס ירושה מוטל ביוון על העברת נכסי נדל”ן ורכוש אישי.

למעט עבור בני זוג וילדים, השיעורים משתנים בהתאם לשווי הנכס ולקשר בין הנפטר למוטב.

מיסוי הכנסה משכירות

הכנסות משכירות מנכסים ביוון כפופות למס. עבור יחידים, הכנסות משכירות ממוסות באופן הדרגתי על סמך הרווחים שנצברו:

• 15 אחוזים עד 12,000 אירו.
• 35 אחוזים מ-12,001 אירו עד 35,000 אירו.
• 45% מעל 35,000 אירו

בעלי נכסים חייבים לדווח על הכנסותיהם משכירות. ניכויים והוצאות מותרות יכולים להפחית את ההכנסה החייבת במס, כגון 5% משכר הדירה ברוטו באופן אוטומטי עבור תחזוקה ו-60% מעלויות שיפוץ ושדרוג אנרגיה (עד 16,000 אירו על פני שלוש שנים). כמו כן, ניתנים לניכוי ארנונה מקומית. הכנסות משכירות עבור חברות מהוות חלק מההכנסה החייבת במס וכפופות לשיעור מס חברות של 22%.

מס רווחי הון

מס רווחי הון בשיעור של 15% על מכירות נדל”ן ליחידים מושעה כעת עד 31 בדצמבר 2026, כפי שנאמר קודם לכן. משמעות הדבר היא שאנשים שמוכרים נכס כעת אינם צריכים לשלם מס זה. כאשר המס יוחזר לתוקף, הוא יחול על הרווח שייווצר מהמכירה. לא יהיו פטורים ספציפיים המבוססים על כמה זמן הנכס מוחזק או היכן המוכר מתגורר, מלבד ההשעיה הכללית.

מיסי עושר וירושה

למרות שיוון משתמשת ב-ENFIA המשלים (מס מאוחד על בעלות על נדל”ן) כצורה של מיסוי עושר, היא אינה גובה מס עושר נפרד במובן המקובל. עבור אנשים ששווי הנכס הכולל שלהם עולה על 200,000 אירו, מוטל מס משני נוסף של 0.1% עד 1.15% על הסכום העודף. לישויות משפטיות יש מס משלים של 0.55% משווי הנכס הכולל שלהן.

שיעורי מס ירושה תלויים בשווי הנכס המוריש ובקשר בין היורש לנפטר. עבור צאצאים ישירים (הורים, בני זוג, ילדים, סבים וסבתות ונכדים), הסכום הפטור ממס יכול להיות עד 300,000 אירו, כאשר שיעורים פרוגרסיביים מיושמים מעל סף זה (למשל, 0% עד 150,000 אירו, 1% עבור 150,001–300,000 אירו וכו’).

אמנת כפל מס בין ישראל ליוון

אמנת המיסוי הכפול בין ישראל ליוון חיונית ביותר למשקיעים ישראלים. הסכם זה נועד למנוע מיסוי כפול על הכנסה ורכוש, ובכך להבטיח שהכנסה שנוצרה במדינה אחת לא תחויב במס מחדש במדינה השנייה. בנוגע להכנסות מנדל”ן, ההסכם מגדיר בדרך כלל לאיזו מדינה יש את הזכות העיקרית למס וכיצד מוצעת הקלה ממיסוי כפול (כלומר, באמצעות גישות זיכוי או פטור). משמעות הדבר היא שמשקיעים ישראלים המרוויחים כסף מהשכרה או מכירה של נכסים יווניים יכולים לבקש מממשלת ישראל להוריד את המסים שלהם על תשלומים אלה, מה שאומר שלא יצטרכו לשלם מסים על אותו כסף פעמיים. מומלץ מאוד להתייעץ עם מומחה מס שמבין רבות במסים בינלאומיים ובתנאי האמנה הספציפיים.

4. צעדים מעשיים למשקיעים ישראלים

בחירת נכס ההשקעה הנכון

כשבוחרים את הנכס הטוב ביותר, עליכם לחשוב על המיקום, מגמות השוק ונושאים משפטיים. סנטוריני, מיקונוס וכרתים הן מקומות מצוינים להשכרת בתי נופש לטווח קצר, אך אתונה וסלוניקי הן מקומות טובים יותר להשכרת בתים לטווח ארוך כל השנה. לימוד תשואות השכירות באזורים שונים הוא חיוני; שכונות מתפתחות, למשל, עשויות לספק תשואות גבוהות יותר מאשר מיקומים יוקרתיים מבוססים.

תהליך בדיקת נאותות משפטית

עסקה בטוחה דורשת את התקשרותו הבלתי ניתנת למשא ומתן של עורך דין מקומי. חקירה קפדנית היא חלק מהליך בדיקת הנאותות המשפטית.

• רישומי נכסים: כדי לאשר בעלות חד משמעית ולאתר משכנתאות, שעבודים או עיקולים, יש לבדוק את רישומי הנכסים.
• רישום מקרקעין: לוודא שהנכס רשום כהלכה על ידי רשם המקרקעין היווני.
• היתרי בנייה ותקנות תכנון ובנייה: בדיקת מבנים לא מאושרים וכן אישור עמידה בהיתרי בנייה ובתקנות תכנון ובנייה.
• אישור מס וביטוח: אישור מס וביטוח הוא באחריות המוכר.

לפני חתימה על הסכמים ראשוניים או ביצוע הפקדות, סקירה משפטית יסודית זו היא קריטית.

ניהול ההשקעה שלך

ניהול נכס ממדינה אחרת יכול להיות קשה, אך ליוון יש פתרונות. בעלים זרים רבים בוחרים לשכור חברות ניהול נכסים מקצועיות. שירותים אלה כוללים בדרך כלל

• הצבת נכס למכירה ופרסומו באתרים בינלאומיים.
• איתור ובדיקת שוכרים.
• גביית שכר דירה ודיווח כספי.
• תחזוקת הנכס ותיקונים.
• יצירת קשר עם רשויות מקומיות והבטחת עמידה בחוקי המס.

הכרת הדינמיקה המקומית של השכרת נכסים – כולל מחירי שכירות ממוצעים וביקוש עונתי – חיונית למקסום התפוסה והרווחיות.

5. ניווט באתגרים פוטנציאליים

למרות שליוון יש סיכויי השקעה מצוינים, משקיעים צריכים להיות מודעים לבעיות פוטנציאליות.

מלכודות משפטיות נפוצות עבור משקיעים ישראלים

• עקיפת בדיקות משפטיות קריטיות עלולה לגרום להפתעות יקרות כמו גילוי שעבודים נסתרים, סכסוכי בעלות או פיתוחים לא מורשים אם מתעלמים מבדיקת נאותות. לבדיקת נאותות מלאה, תמיד סמכו על עורך דין מקומי.
• חוסר היכרות עם תקנות התכנון המקומיות עלולה להגביל את השימוש בנכס או צמיחה עתידית.
• שלא כמו במספר מדינות אחרות, ביוון אין בדיקות מקצועיות סטנדרטיות לנכסים. במיוחד עבור מבנים ישנים, מומלץ להקדיש אחת להערכת מצב הנכס כדי למנוע הוצאות תיקונים בלתי צפויות.

מורכבויות מיסוי עבור משקיעים זרים

• אחריות המס יכולה להשתנות במידה רבה בהתאם לשאלה האם המשקיע הוא תושב חוץ או תושב מס של יוון. יש להבהיר זאת.
• עבור משקיעים המממנים מבחוץ, תנודתיות שער החליפין יכולה להשפיע על העלות והרווחים הסופיים.
• חקיקת המס עשויה להתפתח. הישארות מעודכנת או אמון במומחה מס מקומי חיוניים למניעת אי ציות.

כיצד למזער סיכונים ולמקסם תשואות

• חקירה מקיפה: הכר את מגמות השוק, מאפייני המיקום ותשואות השכירות האפשריות.
• שתפו אנשי מקצוע מקומיים: שתפו פעולה עם קבוצה אמינה של עורכי דין, יועצי מס וסוכני נדל”ן יוונים.
• תכנון פיננסי ברור: קחו בחשבון את כל העלויות הנלוות, כולל מיסי העברה, שכר טרחת עורכי דין, שכר טרחת נוטריון, מיסי רכוש שוטפים (ENFIA) ועמלות ניהול נכסים פוטנציאליות.
• חשבו על ויזה זהובה: אם מבקשים הארכת תושבות ונסיעה במסגרת הסכם שנגן, תוכנית ויזה זהובה מספקת מסלול שיטתי.
• ביטוח נכס: בנוסף, הבטחת הנכס שלכם, במיוחד מפני אסונות טבע, גורמת לירידה ב-ENFIA.

6. המלצות מומחים

התייעצות עם מומחי יוון

משקיעים ישראלים יכולים להפיק את המרב מהסיכויים שלהם בשוק הנדל”ן היווני על ידי שילוב של תכנון חכם עם הכוונה מקצועית. משמעות הדבר היא מציאת נכסים בעלי פוטנציאל עלייה מצוין, הכרת הסדרי המס הטובים ביותר עבור יעדי ההשקעה שלהם, וניהול נכון של נכסיהם לצורך תשואה מתמשכת.

מינוף הזדמנויות השקעה

משקיעים ישראלים יכולים להפיק את המרב משוק הנדל”ן היווני על ידי תכנון קפדני וקבלת עזרה מאנשי מקצוע. משמעות הדבר היא מציאת נכסים בעלי סבירות גבוהה לעלייה בערכם, חישוב מבני המס הטובים ביותר עבור יעדי ההשקעה שלהם וניהול נכון של נכסיהם כדי שימשיכו להרוויח כסף.

משקיעים ישראלים יכולים להרוויח הרבה כסף על ידי רכישת נדל”ן ביוון. תוכנית ויזת הזהב מציעה תשואות נהדרות והטבות אורח חיים. אך למסע השקעה רווחי ובטוח, יש צורך תחילה להבין לעומק את הסביבה המשפטית והמיסויית. קבלת החלטות מושכלת חיונית לניהול זכויות בעלות זרות ומורכבות רכישת נכסים, כדי להבין את השלכות המס השונות והבעיות האפשריות.
אנו ממליצים בחום לכל המשקיעים הישראלים לעבוד עם מומחים יוונים מקומיים. הרכבת צוות אמין של מומחים משפטיים ופיננסיים בשוק מהיר וצומח זה תיתן לכם ייעוץ יקר ערך כיצד לפעול לפי הכללים, להפחית את הסיכונים שלכם ולהפיק את המרב מהשקעותיכם.

צור קשר

מעוניינים לבחון אפשרויות השקעה ביוון? צרו קשר עוד היום לקבלת הדרכה מותאמת אישית בנוגע למשא ומתן בשוק הנדל”ן היווני עבור משקיעים ישראלים, השגת השקעה במסגרת ויזה זהובה ביוון, ומקסום התשואות שלכם תוך כדי משא ומתן בנושאים כמו מס רווחי הון בנדל”ן ביוון, בעלות על נכסים זרים ביוון, ומס הכנסות משכירות ביוון עבור מי שאינם אזרחים. תנו ל-Greece Invest לעזור לכם לבצע צעד חכם, בטוח ואסטרטגי לשוק הנדל”ן היווני.