מדריך למיסי ארנונה ביוון: מה שכל קונה צריך לדעת

בכל מדינה, בכל פעם שמשקיע או בעל בית קונים נכסי נדל”ן, הם חייבים לשלם מס לפי שווי הנכס לממשלת המדינה. כל בעל נכס או משקיע חייב להבין מיסים מכיוון שהם ממלאים חלק משמעותי בהיבט הפיננסי של בעלות על נכס. הידיעה כיצד פועלת ארנונה תסייע למשקיעים, למוכרים ולקונים לנהל את ההוצאות שלהם ולקבל את ההחלטות הנכונות. במאמר זה, נדריך אותך לגבי הארנונה ביוון, חישוב ארנונה ביוון, שינויים ורפורמות אחרונות, אסטרטגיות וטיפים למיסוי ושיקולים משפטיים.

מיסי מקרקעין ביוון: מה שאתה צריך לדעת

זרים השוקלים לקנות נכס יווני ביוון צריכים לשקול מסים מסוימים אלה.

• מיסי שכירות
• מס העברה
• מיסי רכוש שנתיים
• מיסי רווח הון
• יציאה מיסים
• מס רכוש מיוחד

מיסי שכירות:

אם אתם שוקלים לרכוש נכס ולהשכירו. חשוב שתדעו כי ביוון יש מס על הכנסות משכר דירה והוא עולה עפ”י מדרגות הכנסה.

להלן שיעורי המיסים על הכנסות משכר דירה :

• על הכנסה של עד 12,000 אירו בשנה משכר דירה, תידרשו לשלם לרשות המס היוונית 15% מסך ההכנסה.
• במדרגת המס הבאה על הכנסה 12,000 ל-35,000 אירו, תידרשו לשלם 35% מס על הדלתא.
• על הכנסות מעל 35,000 אירו בשנה תידרשו לשלם 45% מס על הדלתא כמובן.

.

מס רכישה:

כאשר רוכשים נכס ביוון, יש לשלם בעבורו מס רכישה שהוא FMA. המיסים מחושבים לפי 3.09% מערך הנכס החייב במס. בפיננסים, יש מושג המכונה “ערך אובייקטיבי”. הוא קובע את שווי הנכס על סמך גודל, מיקום ומפרטים טכניים. הוא חייב במס על הערך האובייקטיבי במקום על מחיר הרכישה כאשר הוא גבוה ממחיר הרכישה. כמו כן, ניתן להעביר נכסים גדולים להשקעה באמצעות עסקת מניות. אין עליו מס העברת מקרקעין.

חלו כמה שינויים בשיעורי המע”מ (מס ערך מוסף) הממשלתיים. בעבר, בנכסים חדשים היה שיעור מע”מ של 24 אחוז. עם זאת, הממשלה שינתה אותו לאחרונה. נכסים חדשים יהיו פטורים ממע”מ למשך שלוש שנים החל משנת 2019.

מיסי רכוש שנתיים:

ENFIA:

ENFIA היא מס רכוש אחיד. בעלי נכסים ביוון, נדרשים לשלם זאת מדי שנה. ניתן לשלם את ENFIA בחמישה תשלומים חודשיים בין ספטמבר לינואר או כסכום חד פעמי. ב-1 בינואר של כל שנה, ENFIA משתמשת בערך הנכס האובייקטיבי כבסיס המס שלה. רשויות המס מעריכות זאת. ל-ENFIA יש שני סכומי מס שונים. עלות מס זו נעה בין 100-200 אירו עבור נכסים בסדרי גודל של 40-90 מ”ר

מס רווחי הון:

אם אתה מוכר נכס מתחת לחמש שנים, עליך לשלם מס של 15 אחוז על כל רווח שתרוויח. עם זאת, לא תחויב במס על רווחים מנכס אם יש לך אותו יותר מחמש שנים. אתה צריך גם לדעת שאם אתה גר במדינה אחרת, ייתכן שיש להם שיעורי רווח הון גבוהים יותר.

מס יציאה:

אם חברה מוכרת את נכס המקרקעין שלה, הרווח ממכירת הנכס נחשב כחלק מהרווחים החייבים של החברה. זה אומר שהם מחויבים במס לפי שיעור מס הכנסה סטנדרטי. למרות זאת, עסקאות מניות הן אסטרטגיית היציאה הנפוצה ביותר. ישויות יווניות חייבות במס הכנסה של 29 אחוז על העברת מניות לא רשומות בחברות יווניות. ביוון, שתי קטגוריות של משקיעים אינן חייבות לשלם מס רווחי הון על מכירת מניות בחברות יווניות או זרות המחזיקות בנכסי נדל”ן. אלו הם:

• מי שהם תושבי מס של מדינות איתן יש ליוון הסכם מיסוי כפל.
• הישויות המשפטיות ממוצא לא יווני שאינן מקיימות מוסד קבע ביוון.

מס רכוש מיוחד:

כל חברה ביוון שמחזיקה בנדל”ן כפופה לכלל זה. הממשלה חוקקה מס זה כדי שהחברות יוכלו לשמור על השקעות הנדל”ן שלהן פרטיות. על החברה לשלם 15 אחוזים מערכו האובייקטיבי של הנכס מדי שנה ללא פטור.

אלו הפטורים הבאים:

• בנקים ומשקיעים מוסדיים לא צריכים לחשוף בעלות על חברות אלא אם כן הם ב”מדינות לא שיתופיות”. למדינות אלו אין התחייבויות מס מול יוון או 12 מדינות אחרות.
• תאגידים שיש להם מניות רשומות, לא משנה אם הם בבעלות חברה או אדם פרטי, חייבים להיות תושבי יוון או מדינה אחרת. בנוסף, כל בעלי המניות הבודדים חייבים להחזיק במספר רישום מס יווני.
• חברה שמניותיה נסחרות בבורסה מאורגנת.
• גופים מסחריים, ייצוריים או תעשייתיים ביוון עם הכנסה גבוהה יותר מפעילויות אלו מאשר נדל”ן יכולים לקבל פטור ממס למשך עד שבע שנים, גם אם המטה שלהם נמצא מחוץ ליוון, בתנאי שהם בונים מקום למטרות עסקיות בלבד.
• ארגונים עם מטרות צדקה, תרבותיות, דתיות או חינוכיות זכאים להטבה זו. עם זאת, כל רווח שנוצר חייב להיות מופנה למימוש המטרות האמורות לעיל.
• חברות בעלות מניות בבעלות מוסדות צדקה ביוון יכולות להשתמש בבניינים שלהן למטרות צדקה.
• זכאים קרנות ביטוח, ארגוני ביטוח לאומי, חברות השקעות קיבוציות במקרקעין וקרנות מוסדרות בפיקוח רשות מוסמכת במקום רישומם, למעט אלו הרשומות במדינות שאינן שיתופיות.

מתודולוגיה לחישוב מיסי ארנונה ביוון:

להלן מספר שיטות המשמשות לחישוב מסי הנדל”ן ביוון:

• ערכו האמיתי של הנכס: מיסי רכוש ביוון שאדם או משקיע צריכים לשלם נקבעים לפי ערכו האמיתי של הנכס. ממשלת יוון קובעת את הערך הזה. ערך זה משתנה ללא הרף כדי לקחת בחשבון גורמים רבים, כגון תנאי השוק הנוכחיים ומאפיינים ספציפיים של הנכס עצמו. לכן, בעלי נכסים ביוון צריכים לדעת שהמיסים שלהם יכולים להשתנות עם הזמן עקב הערכות מתמשכות אלה.
• שיעור מס: כמה גורמים משמשים לקביעת חבות המס של הנכס שלך. החשוב שבהם הוא הערך האובייקטיבי של הנכס שלך, הנקבע על ידי מספר גורמים, לרבות סוג הנכס שבבעלותך, מיקומו והערך הכולל שלו. לאחר קביעת ערך זה, ניתן להחיל את שיעור המס כדי לקבוע את חבות המס בפועל שלך. תהליך זה יכול להיות די מורכב, ולעתים קרובות זה מועיל לפנות לייעוץ של מומחה מס מקצועי כדי להבטיח שאתה מקבל את ההערכה המדויקת וההוגנת ביותר שאפשר.
• סוגי נכסים: ישנן קטגוריות רבות של נכסים הכפופים לשיעורי מס וחישובים שונים. קטגוריות אלה כוללות נכסים למגורים, מסחר, ריקים וחקלאות. לכל קטגוריה מאפיינים ודרישות ייחודיות הקובעות את שיעורי המס והאמצעים החלים. לכן, יש חשיבות מכרעת להבין את אופי הנכס והקטגוריה הייעודית שלו על מנת להבטיח כי יחולו שיעור המס והחישוב הנכונים.
• מיקום: גובה הארנונה שעל יחיד לשלם נקבע על ידי האזור או העירייה המקומית שבה נמצא הנכס, בכפוף למגבלות ולתקנות ספציפיות. תקנות אלו מיושמות על מנת להבטיח שבעלי נכסים ישלמו סכום מס הוגן והגיוני על בסיס שווי נכסיהם והשירותים הניתנים על ידי השלטון המקומי. שיעור המס הספציפי משתנה בהתאם לגורמים מסוימים, כולל הכלכלה המקומית, גודל הנכס ושוויו וצרכי ​​הקהילה. זה חיוני לבעלי נכסים להישאר מעודכנים לגבי שיעור המס באזורם ולשלם את המסים שלהם בזמן כדי להימנע מקנסות או בעיות משפטיות.

שינויים ורפורמות אחרונות במערכת מס הרכוש היוונית:

הנה כמה מהשינויים והרפורמות שממשלת יוון החלה לאחרונה על מערכת הארנונה היוונית.

• התאמות בשיעורי המס: כדי להתעדכן בשינויים הכלכליים, יוון משנה מעת לעת את תעריפי הארנונה שלה. התאמות אלו עשויות להשתנות בהתאם לסוג הנכס ומיקומו. בעלי נכסים צריכים להישאר מעודכנים לגבי שינויים אלה כדי להבטיח שהם משלמים את סכום המסים הנכון.
• עדכוני ערך אובייקטיבי: חשוב לציין שהממשלה בוחנת ומעדכנת באופן שוטף את שומות הארנונה כדי לוודא שהן משקפות במדויק את ערכי השוק העדכניים. תהליך זה מסייע להבטיח שבעלי נכסים משלמים סכום הוגן והוגן של מסים המבוססים על שווי הנכסים שלהם. על ידי הישארות מעודכנת במגמות ובתנודות האחרונות בשוק, הממשלה יכולה לקבל החלטות מושכלות שיועילו הן לבעלי הנכס והן לקהילה בכללותה.
• פורטל מס מקוון: יוון הטמיעה לאחרונה שיטה חדשה ונוחה לבעלי נכסים לשלם את המסים שלהם. פורטל מס מקוון זה מאפשר לאנשים לחשב בקלות ולשלם את הארנונה שלהם באופן אלקטרוני. גישה מודרנית זו שיפרה משמעותית את יעילות גביית המס, והבטיחה שהתהליך יהיה יעיל ואפקטיבי כאחד. עם הצגת היוזמה הזו, בעלי נכסים ביוון יכולים כעת ליהנות מחוויית תשלום מס ללא טרחה ויעילה.
• הקלות במס למגורים ראשוניים: כאמצעי להתמודד עם הקשיים הכלכליים איתם מתמודדים אזרחיה, ממשלת יוון יישמה שורה של צעדים שמטרתם להציע הקלות מס למשקי בית עם מגורים ראשוניים. יש לציין כי צעדים אלה נותנים עדיפות למשקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר, כדי להקל את נטל המיסוי על אלה הזקוקים ביותר לסיוע. על ידי מתן תמיכה זו, הממשלה מקווה לקדם יציבות פיננסית וביטחון רב יותר בקרב אזרחיה, תוך עידוד המשך ההשקעה בשוק הדיור במדינה.

אסטרטגיות למזעור התחייבויות מס רכוש ביוון:

הנה כמה אסטרטגיות וטיפים למזער את התחייבויות מס רכוש ביוון:

• מומלץ מאוד להתעדכן לגבי העדכונים האחרונים מהממשלה לגבי ערכי נכס אובייקטיבי. במקרה שאתה חושד שהנכס שלך מוערך יתר על המידה, זה במסגרת זכויותיך לערער על הערכת השווי כדי להוריד את חבות המס שלך. על ידי כך, ייתכן שתוכל לחסוך סכום כסף משמעותי שניתן לנצל טוב יותר במקומות אחרים. לכן, חשוב להתעדכן ולנקוט בפעולות הנדרשות במידת הצורך.
• השתמש בכל הפטור או הניכוי שעשויים לחול במצבך. לדוגמה, אם אתה הבעלים של בית מגורים ראשוני, עשויים להיות ניכויים ספציפיים שאתה זכאי להם. באופן דומה, אם בבעלותך קרקע חקלאית, ייתכנו פטורים העומדים לרשותך. בנוסף, אם ביצעת שיפוץ חסכוני באנרגיה בנכס שלך, ייתכן שתהיה זכאי לניכויים מסוימים. חשוב לבדוק היטב את מצב המס שלך ולנצל את כל הפטור או הניכויים הרלוונטיים כדי למזער את חבות המס שלך.
• אולי כדאי לך לבדוק את האפשרות לבנות את הבעלות על הנכס שלך בצורה יעילה יותר במס. גישה אחת שיש לשקול היא יצירת ישויות משפטיות כמו LLCs או נאמנויות, אשר עשויות להציע הטבות מס בהתאם לנסיבות הספציפיות שלך. חשוב לציין כי יש לשקול היטב ולהעריך גישה כזו בהתייעצות עם איש מקצוע מוסמך בתחום המס על מנת לוודא שהיא מתאימה למצבך ולמטרותיך הייחודיות.
• חשוב לנקוט משנה זהירות בעת תזמון עסקאות נכסים, שכן יכולות להיות להן השלכות מס משמעותיות. מכירה או העברה של נכס, למשל, עשויה לעורר התחייבויות מס שיכולות להשפיע על מצבך הכלכלי. לכן, זוהי החלטה נבונה לתכנן אסטרטגית ולפנות לייעוץ מומחה כדי להבטיח שאתה מודע לחלוטין להשלכות המס של כל עסקאות נכס שאתה מבצע. על ידי נקיטת צעדים אלה, תוכל להימנע מכל השלכות לא מכוונות ולקבל החלטות מושכלות לגבי השקעות הנכס שלך.
• דרך חכמה אחת לחסוך כסף ולהפחית את עלויות התפעול לטווח ארוך היא להשקיע בשיפורים יעילים באנרגיה בנכס שלך. סוגים אלה של שדרוגים יכולים לכלול הכל, החל מתאורה ומכשירי חשמל חסכוני באנרגיה ועד בידוד ומקורות אנרגיה מתחדשים כמו פאנלים סולאריים. לא רק שההשקעות הללו ישתלמו במונחים של צריכת אנרגיה מופחתת וחשבונות חשמל נמוכים יותר, אלא שהן עשויות גם להוביל להנחות מס או לתמריצים כספיים אחרים, ולהגביר עוד יותר את החיסכון שלך. לכן, אם אתם מחפשים דרך חכמה לשפר את הנכס שלכם תוך חיסכון בכסף והפחתת ההשפעה הסביבתית שלכם, שקול להעמיד שדרוגים חסכוניים באנרגיה בראש סדר העדיפויות.

סקירה כללית של היבטים משפטיים הקשורים למיסי רכוש ביוון:

להלן כמה מההיבטים המשפטיים הקשורים למיסי נדל”ן ביוון:

• מיסוי רכוש יווני כפוף לתקנות הן ברמה המקומית והן ברמה הלאומית. כללים אלו מפורטים במספר חוקים מרכזיים, לרבות חוק המיסוי הכללי וחוקי המיסים המקומיים. גם לעיריות מקומיות תפקיד בניהול הארנונה, עם סמכות מסוימת בעניינים ספציפיים הקשורים למיסוי הארנונה. בעלי נכסים צריכים להכיר את התקנות הללו כדי להבטיח ציות ולהימנע מכל קנסות פוטנציאליים או בעיות משפטיות.
• לממשלה תפקיד חיוני בחישוב הארנונה על ידי קביעת הערך האובייקטיבי או השווי המס של נכסים. ערך זה מהווה גורם מפתח בהערכת כמה מס יחויב בעל נכס. עם זאת, לבעלי נכס יש זכות לערער על הערך האובייקטיבי אם הם סבורים שהוא אינו מדויק. על ידי כך, הם יכולים להפחית את נטל המס שלהם ולהבטיח שהם משלמים סכום הוגן והגיוני בהתאם לשווי הנכס שלהם בפועל.
• ביוון משלמים ארנונה על בסיס שנתי ובאחריותם של בעלי הנכסים לוודא שהתשלומים יתבצעו בזמן. המועדים הספציפיים לתשלומים אלו נקבעים על ידי הרשויות המקומיות וחשוב להקפיד עליהם. אי תשלום ארנונה במועד עלול לגרור קנסות או הליכים משפטיים ולכן חשוב להתעדכן במועדים ולעמוד בהתחייבויות בהתאם.
• חוקי הארנונה מקנים פטורים וניכויים שונים שבעלי נכסים יכולים לנצל כדי להפחית את נטל המס שלהם. בין הפטורים הללו ניתן למצוא פטורים למגורים ראשוניים, קרקע חקלאית ושיפוצים מסוימים חסכוניים באנרגיה. הפרטים הספציפיים של פטורים וניכויים אלה מתוארים באופן מקיף בטקסטים משפטיים, שבהם יכולים בעלי הנכס להתייעץ כדי לקבוע כיצד הם יכולים לנצל הוראות אלה. בעלי נכסים צריכים להישאר מעודכנים לגבי חוקים אלה כדי שיוכלו לקבל החלטות מושכלות לגבי חובות המס שלהם ולמזער את חבות המס שלהם.
• אם אדם לא ישלם את הארנונה שלו בתוך מסגרת הזמן שנקבעה, עשויות להיות השלכות משפטיות. השלכות אלו עשויות לכלול הטלת קנסות וכן פעולות משפטיות הננקטות לגביית המסים החייבים. חשוב להתעדכן בתשלומי הארנונה כדי למנוע בעיות משפטיות או סיבוכים.

סיכום:

מיסי רכוש ביוון הם היבט חיוני בבעלות על נכס, וההבנה כיצד לחשב אותם היא חיונית עבור כל משקיע נדל”ן או בעל בית. מערכת המס היוונית עברה שינויים ורפורמות רבות בשנים האחרונות, שהביאה הן הזדמנויות והן אתגרים. לכן, מומלץ מאוד להתעדכן בהתפתחויות האחרונות. אתה יכול למזער את נטל המס שלך ולמקסם את התשואות שלך על ידי יישום אסטרטגיות מס יעילות וטיפים. כדי להשיג חווית בעלות חלקה ומוצלחת של נכס במדינה ים תיכונית יפה זו, חשוב גם לשקול שיקולים משפטיים כדי להבטיח עמידה בחוקי המס והתקנות היווניים.