הבנת ההשלכות המשפטיות והמיסויות עבור משקיעים ישראלים ביוון

אנשים מכל רחבי העולם מעוניינים להשקיע בנדל״ן יווני, ויותר ויותר ישראלים שוקלים מעבר אל גן העדן הים־תיכוני הזה. יוון היא יעד השקעה מעניין בזכות ההיסטוריה העשירה שלה, הנופים המרהיבים ושוק הנדל״ן המתפתח. עם זאת, על משקיעים ישראלים להבין לעומק את ההשלכות המסיות והמשפטיות המורכבות של כל השקעה בינלאומית משמעותית, כדי לקבל החלטות מושכלות באמת. אף שמחירים עדיין נמוכים בכ־14% מרמות השיא של 2008—מה שמעיד על פוטנציאל ניכר לעליית ערך—הצמיחה מהירה. יחד עם עלייה בעלויות הבנייה, פער ההיצע־ביקוש ממשיך לדחוף את מגמת המחירים כלפי מעלה; לפיכך, זהו זמן מצוין לבחון את האפשרויות. Greece Invests מתמחה בסיוע למשקיעים ישראלים לנווט במסע המתגמל אך המורכב הזה.

1. סקירת שוק הנדל״ן היווני

האטרקטיביות של נדל״ן ביוון

שוק הנדל״ן היווני חוזר ובגדול. תחזיות מצביעות כי עד שנת 2030 יוזרמו השקעות בהיקף מרשים של כ־€45 מיליארד, בעיקר לבניית דירות חדשות ולשיפוץ נכסים קיימים. גל זה יוצר שפע הזדמנויות למשקיעים מקומיים וזרים כאחד. כבר ברבעון הראשון של השנה מחירי הדיור ביוון עלו ב־14.5%—קצב הצמיחה המהיר ביותר זה 30 שנה—הרבה מעל הממוצע בגוש היורו. אף שהמחירים זינקו במהירות, הם עדיין נמוכים בכ־14% מרמת השיא של 2008, נתון המצביע על מרחב משמעותי להמשך עליות. פער ההיצע־ביקוש, יחד עם עלייה בעלויות הבנייה, ממשיך לדחוף את המחירים כלפי מעלה. כעת הוא זמן טוב לבחון את השוק.

נדל״ן יווני למשקיעים ישראלים

בהנעה של שיקולים פיננסיים, תרבותיים וגיאוגרפיים, ישראלים מדורגים בין המדינות המובילות המתעניינות בנדל״ן ביוון. הקרבה הגיאוגרפית בין המדינות מקלה על נסיעות וניהול. את האטרקטיביות מחזקים התנאים הכלכליים הטובים ביוון והאפשרות לתשואות גבוהות בטווח הארוך. מעבר להשקעה, רבים רואים ביוון בית שני, בסיס לעבודה מרחוק או יעד לגיל פרישה רגוע, בזכות האקלים הים־תיכוני, יוקר המחיה המתון ואיכות החיים המבוקשת. אבן שואבת נוספת היא תוכנית ״ויזת הזהב״ של יוון, המעניקה מסלול לתושבות באיחוד האירופי לצד ניידות ושורה של יתרונות.

2. המסגרת המשפטית למשקיעים ישראלים ביוון

כדאי להכיר את הדין לפני רכישת נכס. אף שמערכת המשפט היוונית נחשבת פשוטה יחסית, על משקיעים בינלאומיים להבין במדויק כיצד היא פועלת.

זכויות בעלות לזרים

בדרך־כלל הליך רכישת נכס ביוון הוא פשוט גם עבור אזרחים זרים. אזרחי האיחוד האירופי נהנים מזכויות בעלות מלאות. עבור מי שאינם אזרחי האיחוד (לרבות ישראלים) קיימות מגבלות רק באזורים תחומים סמוכי־גבול (כגון איים מסוימים בים האגאי המזרחי, דודקאנס, חלקים מצפון יוון ואזורים מסוימים בכרתים וברודוס), שבהם נדרש אישור רכישה ממועצת הפרפקטורה המקומית. ההליך כולל בדיקת רקע ביטחונית ואורך בדרך כלל כ־26 חודשים. בשאר חלקי יוון—ובערים ידועות כמו אתונה, מיקונוס וסנטוריני—כל אחד רשאי לרכוש נכס. הכללים מתייחסים לישראלים כאל משקיעים בינלאומיים, וזהו יתרון עבורם.

נושאים משפטיים מרכזיים

תהליך רכישת נדל״ן ביוון כולל את השלבים הבאים:

• הנפקת מספר זיהוי מס יווני (AFM): חובה, וניתן להנפיקו במהירות, לעיתים באמצעות עו״ד אפוטרופוס (ייפוי כוח).
• פתיחת חשבון בנק ביוונית: לא תמיד חובה לצורך התשלום (מתאפשרים העברות מחשבונות זרים), אך מומלץ מאוד לניהול הוצאות שוטפות הקשורות לנכס. בדרך כלל נדרשת נוכחות פיזית לפתיחה.
• שכירת עו״ד: זהו השלב החשוב ביותר. עו״ד יווני יבצע בדיקת נאותות משפטית מקיפה, כולל בדיקת שרשרת בעלות בלשכת רישום המקרקעין/משרד המשכונות המקומי למשך לפחות 20 השנים האחרונות. הבדיקה מאשרת שהבעלות תקינה, שהנכס נקי משעבודים/עיקולים/תביעות ושהוא עומד בדיני התכנון והבנייה. בנוסף נבדק שאין חריגות בנייה או הפרות היתרים, שקיימים היתרי בנייה כדין ושתעודת דירוג אנרגטי (Energy Performance Certificate) הונפקה.
• תפקידם של נוטריונים וסוכני נדל״ן: ביוון הנוטריון משמש כפקיד ציבור המוודא את חוקיות העסקה, מייעץ לצדדים, מחשב את ה״שווי האובייקטיבי״ של הנכס, מכין את השטרות ושומר מרשמי נכסים ציבוריים. בשונה ממדינות אחרות שבהן הנוטריון מחזיק חשבון נאמנות לתמורה, ביוון התשלום מועבר לרוב ישירות מחשבון הקונה לחשבון המוכר. סוכני נדל״ן מלווים את המשקיע בשוק, מסייעים באיתור נכסים ובמשא ומתן.
• חתימה על הסכם מקדמי: לאחר השלמת הבדיקות נחתם הסכם מוקדם, בדרך כלל בצירוף פיקדון של כ־10%.
• תשלום מס רכישה: מס העברת הזכויות בנכס—נכון להיום 3.09% מהשווי האובייקטיבי או המוסכם (הגבוה מביניהם)—משולם לפני ההסכם הסופי.
• הסכם סופי בפני נוטריון: ההסכם נחתם בנוכחות הנוטריון, עורכי הדין והמוכר.
• רישום הזכויות: עו״ד הקונה רושם את העסקה בלשכת רישום המקרקעין/הקדסטר (Cadastre) להשלמת העברת הבעלות.
• חובות הבעלים החדש: רישום הזכויות בקדסטר, דיווח הנכס בטופס E9 דרך מערכת Taxisnet, ותשלום מס רכוש שנתי (ENFIA).

צריכים סיוע משפטי? צוות המשפטנים של Greece Invests מלווה אתכם בתהליך רכישה חלק ובטוח מקצה לקצה.

אפשרויות תושבות ואזרחות

למשקיעים שאינם תושבי האיחוד האירופי, תוכנית ויזת הזהב של יוון ממשיכה להיות תמריץ משמעותי. ההשקעה המינימלית בנדל״ן עומדת על €250,000 לקבלת רישיון תושבות לחמש שנים (מתחדש), אך באזורים מבוקשים כמו אתונה וסנטוריני הספים גבוהים יותר—עד €800,000 ובאזורים אחרים €400,000—עם חריגים לשימור מבנים לשימור או הסבת נכסים מסחריים למגורים.

הטבות ויזת הזהב כוללות:

• כניסה חופשית ללא ויזה למדינות שנגן.
• ללא חובת שהייה מינימלית ביוון—גמישות מלאה.
• גישה למערכת הבריאות היוונית.
• פוטנציאל לתשואה גבוהה, עם אפשרות להשכרת הנכס.
• זכאות למסלול המס Non-Dom, המעניק יתרונות מס משמעותיים.
• אפשרות לכלול בני משפחה (בן/בת זוג, ילדים עד גיל 21 והורים תלויים) בב

3. שיקולי מס למשקיעים ישראלים ביוון

כדי למצות את ההשקעות ולפעול בהתאם לדין, חשוב להכיר את השלכות המס.

סקירת מערכת המס היוונית

משקיעי נדל״ן ביוון חשופים למגוון מיסים:

• מס רכישה (Property Transfer Tax): הקונה משלם 3.09% משווי הנכס בעת הרכישה.
• מס רכוש שנתי (ENFIA): מס שנתי אחיד המוטל על יחידים וישויות משפטיות המחזיקים נדל״ן ביוון. הוא כולל מס בסיסי לכל נכס ומס משלים לנישומים שערך נכסיהם המצטבר עולה על €200,000. שיעור המס לישויות משפטיות עומד על 0.55% מערך הנכסים הכולל.
• מס רווחי הון: רווחי הון ממכירת נדל״ן אצל יחידים חייבים בדרך־כלל במס בשיעור 15%. עם זאת, המס הוקפא מדי שנה והוא פטור עד 31 בדצמבר 2026. ההקפאה בתוקף מאז 2013 וצפויה להישאר עד להסדרת מיסי נדל״ן אחרים. לאחר תום ההקפאה, יחול מס של 15% על הרווח—ההפרש בין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה המתואם (השבחות ואינפלציה). תושבי חוץ מטופלים בדומה לתושבים. בחברות, רווחי הון ממוסים במסגרת מס החברות בשיעור 22%.
• מס עושר: אין מס עושר נפרד, אולם רכיב ה־ENFIA המשלים מתפקד למעשה כמס על ערך נכסי נדל״ן מעל ספים מסוימים.
• מס ירושה: מוטל ביוון על העברת נדל״ן ומטלטלין. שיעורי המס משתנים לפי שווי הנכס וקרבת הקשר בין המוריש ליורש, עם הקלות לבני זוג וילדים.

מיסוי הכנסות משכירות

הכנסות משכירות נכסים ביוון חייבות במס. אצל יחידים, המס פרוגרסיבי לפי ההכנסה המצטברת מהשכרה:

• 15% על הכנסה עד €12,000.
• 35% על חלק ההכנסה בין €12,001–€35,000.
• 45% על חלק ההכנסה שמעל €35,000.

בעלי נכסים חייבים לדווח על הכנסות השכירות. ניתן לנכות הוצאות מוכרות שמפחיתות את ההכנסה החייבת, כגון 5% מהשכר דירה ברוטו אוטומטית לתחזוקה, ו־60% מעלויות שיפוץ ושדרוג אנרגטי (עד €16,000 על פני שלוש שנים). גם מיסי רכוש מקומיים מוכרים לניכוי. בחברות, הכנסות משכירות נכללות בהכנסה החייבת במס חברות בשיעור 22%.

מס רווחי הון

כאמור, מס רווחי ההון בשיעור 15% על מכירת נדל״ן אצל יחידים מוקפא עד 31 בדצמבר 2026. משמעות הדבר היא שמוכרים בתקופה זו אינם משלמים את המס. עם חזרת המס לתוקף, הוא יחול על הרווח ממכירת הנכס. אין פטורים מיוחדים לפי תקופת ההחזקה או מקום מושב המוכר, מעבר להקפאה הכללית.

מסי עושר וירושה

יוון אינה מטילה מס עושר נפרד במובן המקובל, אך ה־ENFIA המשלים משמש בפועל כמס על עושר נדל״ני: ליחידים שערך נכסיהם האובייקטיבי הכולל עולה על €200,000, מוטל מס משלים בשיעור 0.1%–1.15% על הסכום העודף. לישויות משפטיות קיים מס משלים בשיעור 0.55% על סך ערך נכסיהן.

מס הירושה נקבע לפי שווי הנכסים המועברים וקרבת הקשר בין היורש למוריש. לקרובים מדרגה ראשונה (הורים, בני זוג, ילדים, סבים ונכדים) קיימת תקרה פטורה עד €300,000, ומעליה חלים שיעורים פרוגרסיביים (לדוגמה: 0% עד €150,000, 1% על €150,001–€300,000, וכד׳).

אמנת מס למניעת כפל מס בין ישראל ליוון

אמנת למניעת כפל מס בין ישראל ליוון חשובה מאין כמותה למשקיעים ישראלים. מטרתה למנוע כפל מס על הכנסות ונכסים, כך שהכנסה המופקת במדינה אחת לא תמוסה שוב במדינה האחרת. ביחס להכנסות נדל״ן, האמנה מגדירה לרוב איזו מדינה היא בעלת זכות המיסוי הראשית וכיצד יינתן מנגנון הקלה (באמצעות זיכוי או פטור). משמעות הדבר היא שמשקיעים ישראלים שמפיקים הכנסות מהשכרה או ממכירת נכסים ביוון יכולים לבקש זיכוי מס בישראל על המס ששולם ביוון, ובכך להימנע מתשלום כפול על אותה הכנסה. מומלץ בחום להתייעץ עם מומחה מס הבקי במיסוי בינלאומי ובהוראות הספציפיות של האמנה.

4. צעדים מעשיים למשקיעים ישראלים

בחירת נכס ההשקעה הנכון

בעת בחירת הנכס המתאים יש לשקלל מיקום, מגמות שוק ושיקולים משפטיים. סנטוריני, מיקונוס וכרתים מצוינות להשכרות נופש קצרות טווח, בעוד שאתונה וסלוניקי מתאימות יותר להשכרות ארוכות טווח לאורך כל השנה. חשוב לבחון תשואות שכירות באזורים שונים; שכונות מתפתחות עשויות להציע תשואות גבוהות יותר מאזורים פרימיום מבוססים.

תהליך בדיקת הנאותות המשפטית

לצורך עסקה בטוחה, מעורבות של עו״ד מקומי היא חיונית ואינה נתונה למיקוח. בדיקת הנאותות המשפטית כוללת חקירה מקיפה:

• זכויות ובעלות: בדיקת נסח/שטרי בעלות לאישור בעלות נקייה ולאיתור משכנתאות, עיקולים או שעבודים.
• לשכת רישום המקרקעין: וידוא שהנכס רשום כדין ב־Hellenic Cadastre.
• היתרי בנייה ודיני תכנון: אימות קיום היתרי בנייה תקפים, היעדר חריגות ובחינת עמידה בתב״עות/תקנות תכנון ובנייה.
• אישורי מס וביטוח: על המוכר להמציא אישורי מס וביטוח כנדרש.

סקירה משפטית מקיפה זו חיונית לפני חתימה על הסכמים ראשוניים או הפקדת מקדמות.

ניהול ההשקעה

ניהול נכס ממדינה אחרת עשוי להיות מאתגר, אך ביוון קיימות פתרונות. משקיעים זרים רבים שוכרים חברות ניהול נכסים מקצועיות, אשר בדרך כלל מספקות:

• שיווק הנכס ופרסומו בפלטפורמות בינלאומיות.
• איתור ושיקוף (בדיקת רקע) של דיירים.
• גביית שכר דירה ודיווח כספי.
• תחזוקת הנכס ותיקונים.
• ממשק מול רשויות מקומיות והבטחת עמידה בחובות המס.

הכרות עם דינמיקת השוק המקומי להשכרות—כולל שיעורי שכירות ממוצעים ועונתיות הביקוש—קריטית למקסום תפוסה ורווחיות.

5. התמודדות עם אתגרים אפשריים

אף שיוון מציעה אפשרויות השקעה מצוינות, משקיעים צריכים להיות מודעים גם לסיכונים פוטנציאליים.

מלכודות משפטיות נפוצות למשקיעים ישראלים

• דילוג על בדיקות משפטיות חיוניות עלול להוביל להפתעות יקרות, כגון גילוי שעבודים נסתרים, סכסוכי בעלות או חריגות בנייה—בשל היעדר בדיקת נאותות. להשלמת בדיקת נאותות מלאה, הסתמכו תמיד על עו״ד מקומי.
• היעדר היכרות עם תקנות התכנון והבנייה המקומיות עלול להגביל את שימושי הנכס או את פיתוחו בעתיד.
• בניגוד למספר מדינות אחרות, ביוון אין תקן אחיד ל״בדיקות נכס מקצועיות״. במיוחד במבנים ישנים, מומלץ להקצות תקציב ולהזמין בדיקת מהנדס/שמאי כדי למנוע הוצאות תיקון בלתי צפויות.

מורכבות מיסוי למשקיעים זרים

• חובות המס עשויות להשתנות משמעותית בהתאם לשאלה אם המשקיע נחשב תושב מס ביוון או שאינו תושב. חשוב להבהיר זאת מראש.
• למשקיעים המממנים מחו״ל, תנודתיות בשערי מטבע עלולה להשפיע על העלות הסופית ועל הרווחיות.
• דיני המס עשויים להשתנות. הישארו מעודכנים או היעזרו ביועץ מס מקומי כדי למנוע אי־עמידה בדרישות.

כיצד לצמצם סיכונים ולהעצים תשואות

• חקירה מקיפה: היכרות עם מגמות השוק, מאפייני המיקום ותשואות שכירות פוטנציאליות.
• מעורבות אנשי מקצוע מקומיים: שיתוף פעולה עם צוות אמין של עורכי דין יוונים, יועצי מס וסוכני נדל״ן.
• תכנון פיננסי ברור: הכללת כל העלויות הנלוות—מסי רכישה, שכר טרחה משפטי, אגרות נוטריון, מסי רכוש שוטפים (ENFIA) ודמי ניהול נכס אפשריים.
• שקלו את ויזת הזהב: אם מבוקשת תושבות ארוכת טווח ויכולת תנועה באזור שנגן, תוכנית ויזת הזהב מספקת מסלול סדור לכך.
• ביטוח נכס: ביטוח הנכס—במיוחד מפני אסונות טבע—עשוי להפחית את החשיפה לסיכונים ואף להביא להפחתה ב־ENFIA.

6. המלצות מומחים

ייעוץ עם מומחי יוון

משקיעים ישראלים יכולים למצות את ההזדמנויות בשוק הנדל״ן היווני באמצעות תכנון נבון והכוונה מקצועית. הדבר כולל איתור נכסים בעלי פוטנציאל השבחה גבוה, בחירת מבני המס האופטימליים למטרות ההשקעה, וניהול נכסים מקצועי לשמירה על תשואה רציפה.

מינוף הזדמנויות השקעה

באמצעות תכנון קפדני וליווי של אנשי מקצוע, משקיעים ישראלים יכולים להפיק את המירב מהשוק: לזהות נכסים בעלי סיכויי עליית ערך, לבנות תכניות מס מותאמות יעד, ולנהל את הנכסים באופן יעיל שיבטיח תזרים והכנסות עקביות לאורך זמן.

נדל״ן יווני למשקיעים ישראלים

משקיעים ישראלים יכולים להניב רווחים משמעותיים מרכישת נדל״ן ביוון. תוכנית ויזת הזהב מציעה תשואות מצוינות לצד יתרונות באורח החיים. עם זאת, כדי לצלוח את מסע ההשקעה בבטחה וברווחיות, יש להבין לעומק את הסביבה המשפטית והמסית. קבלת החלטות מושכלות היא מפתח להתמודדות עם זכויות בעלות לזרים ומורכבות תהליך הרכישה, ולהבנת מגוון השלכות המס והאתגרים האפשריים.

אנו ממליצים בחום לכל המשקיעים הישראלים לעבוד עם מומחים מקומיים ביוון. הרכבת צוות אמין של מומחים משפטיים ופיננסיים בשוק דינמי ומתפתח זה תספק לכם ייעוץ יקר ערך בנושאי רגולציה, תסייע בצמצום סיכונים ותסייע למקסם את התשואות.

צור קשר

מעוניינים לבחון הזדמנויות השקעה ביוון? פנו אלינו כעת לקבלת ליווי מותאם אישית לניווט בשוק הנדל״ן היווני למשקיעים ישראלים, להבנת השקעת ויזת הזהב של יוון, ולמקסום התשואות תוך התמודדות עם נושאים כגון מס רווחי הון בנדל״ן ביוון, בעלות זרים על נכסים ביוון, ומס על הכנסות משכירות ביוון ללא־תושבים. תנו ל־Greece Invest לסייע לכם לבצע צעד חכם, בטוח ואסטרטגי אל שוק הנדל״ן היווני.