שאלות ותשובות — השקעה בנדל"ן בקריסטוס, יוון

הפרויקט נמצא בדרום האי אוויה (Evia), בסמוך לעיר קריסטוס (Karystos) — כ‑4 ק"מ ממרכז העיר, ובמרחק של עד 1,000 מטר מהחוף.

אוויה הוא האי השני בגודלו ביוון, ודרום האי הוא אזור שקט עם חופים פתוחים שעדיין לא עבר פיתוח תיירותי אינטנסיבי. המגרשים שלנו נמצאים בתוך תוכנית בניין עיר מאושרת, כלומר קרקע עם ייעוד בנייה מוסדר ולא קרקע חקלאית.

מנמל התעופה של אתונה הנסיעה אורכת כשעה וחצי עד שעתיים, כולל מעבורת. זהו אחד היתרונות המרכזיים של האזור לעומת איים יווניים אחרים שדורשים טיסה פנימית או הפלגה ארוכה.

טיסה ישירה מתל אביב לאתונה אורכת שעה ו‑40 דקות. משדה התעופה באתונה יש שתי מעבורות לבחירה: באחת הנסיעה כולה אורכת כשעה וחצי, בשנייה כשעתיים.

אלה זמני נטו. השימוש במעבורות יעיל ונוח: מעבורת אחת יוצאת כל 4 שעות לאורך היום, והשנייה כל שעה וחצי בשעות היום.

בסך הכול מדובר בכ‑4 עד 4.5 שעות מדלת לדלת, בלי טיסות פנימיות ובלי הפלגות ארוכות. זה מאפשר גם סופי שבוע קצרים, ולא רק חופשות ארוכות.

לשם השוואה, יעדים יווניים פופולריים אחרים כמו לפקדה דורשים כ‑4 שעות נסיעה משדה התעופה.

שניהם. אפשר לרכוש מגרש בלבד, או מגרש עם בית שנבנה עד מפתח ביד, כולל בריכה פרטית.

המודל בנוי כך שהלקוח בוחר מגרש, ואז בוחר אם לבנות מיד, לבנות בעוד שנה‑שנתיים, או להשאיר את המגרש כהשקעה. אין חובה לבנות במועד הרכישה.

כל בית הוא וילה פרטית עצמאית על מגרש משלה — לא דירה בבניין משותף ולא יחידה במתחם עם דמי ועד.

לא. כל נכס הוא וילה פרטית עצמאית על מגרש בבעלות פרטית, עם בריכה פרטית, ללא דמי ועד וללא ניהול משותף כפוי.

התשלום השנתי היחיד שקשור למגרש הוא דמי עמותה בסך 90 אירו לשנה למגרש.

מי שמחפש דווקא תחושת מתחם — באזור נבנית קהילה של רוכשים ישראלים, עם בתים בשלבי בנייה ובשלבי תכנון ורישוי במקביל.

המגרשים נמצאים כיום בבעלות עמותת השוטרים היוונית — קואופרטיב חוקי ומוכר — או בבעלות שוטר יווני, והבעלות עוברת לרוכש במסגרת הליך רכישה מסודר.

בשלב הראשון נחתם חוזה פרטי, ולאחר מכן חוזה נוטריוני שבו הרישום עובר על שם הרוכש. התוצאה היא בעלות פרטית מלאה, בדומה לרישום בטאבו בישראל.

ההליך מלווה בעורך דין‑נאמן בישראל, במשרד עורכי דין יווני ובנוטריון יווני. ראו בקטגוריה "משפטי ובעלות".

כן. קהילה של רוכשים ישראלים נבנית באזור, עם בתים בשלבי בנייה ובשלבי תכנון ורישוי במקביל.

הבתים הראשונים בפרויקט נמצאים בשלבי סיום, ובמקביל בתים נוספים בבנייה ובשלבי תכנון ורישוי.

עבור רוכשים רבים זהו שיקול משמעותי: שכנים דוברי עברית, שיתוף מידע על ספקים מקומיים, ואפשרות לתיאום תחזוקה משותפת.

מחירי הכניסה בקריסטוס עדיין נמוכים משמעותית מאתונה ומיעדי הים התיכון המבוססים, בשילוב קרבה יוצאת דופן לישראל.

באתונה מחירי הנדל"ן עלו משמעותית בשנים האחרונות, בעוד שדרום אוויה נמצא בשלב מוקדם בהרבה של פיתוח.

יתרון נוסף הוא שבקריסטוס אפשר לרכוש קרקע ולבנות בית פרטי עם בריכה — מוצר שכמעט בלתי אפשרי להשיג במחירים דומים באתונה או בקפריסין.

מגרשים בפרויקט נעים בין 60,000 ל‑145,000 אירו, כאשר מגרשי קו ראשון לים נמצאים בקצה העליון של הטווח. המחיר בכפוף למפרט ולתוספות שתבחרו.

לטווח המחירים יש להוסיף כ‑10% הוצאות נלוות (מס רכישה 3.09%, נוטריון, עורכי דין, עמלת מתווך, שכר טרחת נאמן, אגרות ורישום).

המחיר של מגרש ספציפי נקבע בעיקר לפי המרחק מהים, גודל המגרש, הנוף והטופוגרפיה.

הגודל הממוצע הוא כ‑450 מ"ר, אך קיימים גם מגרשים של 600 עד 1,000 מ"ר ואף מגרשים בגודל של כ‑4 דונם.

גודל המגרש משפיע ישירות על גודל הבית שניתן לבנות עליו ועל מיקום הבריכה והחניה.

עבור בית של 100–150 מ"ר עם בריכה, מגרש של כ‑450 מ"ר מספיק בדרך כלל בנוחות.

כל המגרשים נמצאים במרחק של עד 1,000 מטר מהחוף, כאשר חלקם בקו ראשון לים.

מגרשי קו ראשון מתומחרים סביב 145,000 אירו. המחיר בכפוף למפרט ולתוספות שתבחרו.

גם במגרשים המרוחקים יותר מהחוף, המרחק בפועל הוא הליכה של דקות ספורות או נסיעה קצרה.

כן. רכישת מגרש בלבד היא מסלול נפוץ, ואין חובה להתחיל בנייה במועד הרכישה.

רוכשים רבים בוחרים לרכוש מגרש עכשיו ולבנות בעוד שנה או שנתיים, מסיבות של תזרים או תכנון משפחתי.

כדי להתאים מגרשים רלוונטיים אנחנו צריכים להבין שלושה דברים: טווח התקציב, החשיבות של קרבה לים, וגודל המגרש הרצוי.

בכל רגע נתון זמינים עשרות מגרשים בפרויקט, במגוון גדלים ומרחקים מהים.

מלאי המגרשים משתנה, ולכן רשימת המגרשים הרלוונטיים נשלחת באופן אישי אחרי שיחת אפיון קצרה ולא כרשימה גורפת.

כך נמנע מצב שבו לקוח מתאהב במגרש שכבר נמכר.

כן. המגרשים נמצאים בתוך תוכנית בניין עיר מאושרת, כלומר קרקע עם ייעוד בנייה מוסדר.

זהו הבדל מהותי מקרקע חקלאית או קרקע מחוץ לתוכנית, שבהן הליכי הרישוי מורכבים בהרבה ולעיתים בלתי אפשריים.

בדיקת נאותות מלאה על המגרש הספציפי מבוצעת לפני הרכישה וכלולה במחיר המגרש.

כן. תשתיות המים והחשמל קיימות עד למגרש, והחיבור בפועל של הבית לתשתיות כלול בעלות הבנייה.

זהו הבדל מהותי מקרקעות שבהן הרוכש נדרש לממן הבאת תשתיות ממרחק — עלות שיכולה להגיע לעשרות אלפי אירו ולעכב את הבנייה בחודשים.

כלומר עלות החיבור אינה הפתעה שמתגלה בשלב הבנייה, אלא חלק מהמחיר שהוצג מלכתחילה.

מחירי הבסיס לבית עד מפתח ביד, כולל בריכה וכולל מע"מ: 60 מ"ר מ‑225,000 אירו, 100 מ"ר כ‑325,000 אירו, 150 מ"ר כ‑450,000 אירו, 200 מ"ר כ‑550,000 אירו, ו‑280 מ"ר עד 700,000 אירו. המחיר בכפוף למפרט ולתוספות שתבחרו.

המחירים הללו הם מחירי בסיס וכוללים את הבית והבריכה במפרט הסטנדרטי. תוספות ושדרוגים מתומחרים בנפרד.

עלות הבנייה המקובלת בפרויקט היא כ‑2,500 אירו למ"ר, כולל מע"מ. המחיר בכפוף למפרט ולתוספות שתבחרו.

אין הפתעת מע"מ בסוף התהליך: המחיר שמוצג הוא המחיר הסופי למפרט שנבחר.

טווח הגדלים בפרויקט הוא 60 עד 280 מ"ר, כאשר הגדלים הפופולריים ביותר הם 100 עד 150 מ"ר.

גודל הבית שניתן לבנות מוגבל גם על ידי גודל המגרש ותקנות הבנייה המקומיות.

עבור משפחה עם ילדים, בתים בטווח 120–150 מ"ר הם הבחירה השכיחה ביותר.

הבנייה עצמה אורכת 12 עד 15 חודשים, מרגע קבלת ההיתר ועד מסירת המפתח.

לוח הזמנים הזה מתייחס לתהליך תקין. עיכובים אפשריים נובעים בעיקר משינויים שהלקוח מבקש בשלב התכנון.

בשלב התכנון והרישוי אפשר עדיין לבצע שינויים מהותיים בתוכנית בעלות נמוכה יחסית; אחרי תחילת הבנייה, שינויים יקרים משמעותית.

כן. מחירי הבתים המצוינים כוללים בריכה פרטית ובנייה עד מפתח ביד. המחיר בכפוף למפרט ולתוספות שתבחרו.

בריכה פרטית היא סטנדרט בפרויקט ולא תוספת, מכיוון שהיא משפיעה מהותית על פוטנציאל ההשכרה קצרת הטווח ועל איכות השימוש העצמי.

לבית מוכן יש יתרון של זמינות מיידית, אך בבית ישן ביוון יש שני סיכונים מרכזיים שחשוב לבדוק: עמידות לרעידות אדמה ומצב התשתיות.

בתים ישנים רבים דורשים "קילוף" עד לבלוקים כדי להגיע לתוצאה אמינה. בלי זה מתמודדים מדי פעם עם פיצוץ צינור או תקלת חשמל, ורכישה שהייתה אמורה להיות מהנה הופכת לשרשרת תקלות.

אם ממילא נדרש שיפוץ יסודי, העלות הכוללת מתקרבת לעלות של בנייה חדשה — אך בלי ההתאמה האישית ובלי האחריות של בנייה חדשה.

מנגד, בנייה חדשה דורשת סבלנות של כ‑18 חודשים. זו הבחירה המרכזית שכל רוכש צריך לעשות.

כן. בפרויקט יש בתים בשלבי סיום, בתים בבנייה ובתים בשלבי תכנון ורישוי — כך שבסיור אפשר לראות את כל השלבים.

ראייה של בתים בשלבים שונים נותנת תמונה מלאה על איכות הביצוע ועל לוחות הזמנים בפועל, ולא רק על התוצאה הסופית.

המצב המדויק של כל בית מתעדכן מול הצוות לפני הסיור.

כן. זהו אחד היתרונות המרכזיים של בנייה חדשה — הבית מתוכנן מראש לפי אורח החיים שלכם ולפי אופן השימוש בבית.

התכנון מתבצע מול האדריכל היווני של הפרויקט וכולל 5 הדמיות תלת‑ממד. הדמיות נוספות מתומחרות ב‑300 עד 400 אירו כל אחת.

התאמות נפוצות: מספר חדרי שינה, מיקום הבריכה ביחס לנוף, מרפסות מקורות, וחלוקה בין אזור אירוח לאזור פרטי.

כן. בנייה חדשה ביוון מחויבת לעמוד בתקן הסייסמי היווני העדכני, המבוסס על Eurocode 8.

זהו הבדל מהותי מול בתים ישנים רבים באזור, שנבנו לפני עדכוני התקן ואינם עומדים בדרישות הנוכחיות.

עמידות סייסמית היא אחת הסיבות המרכזיות שבגללן שווה לבדוק לעומק מבנה קיים לפני רכישה.

המפרט הסטנדרטי כולל את הבית בנוי עד מפתח ביד, בריכה פרטית, וגמר מלא לפי המפרט הטכני של הפרויקט. הפירוט המלא נמצא במסמך המפרט: למפרט הטכני המלא

כל מחיר בעמוד זה מתייחס למפרט הסטנדרטי. תוספות ושדרוגים — חומרי גמר, מיזוג, מטבח, גינון, ריהוט חוץ — מתומחרים בנפרד.

מומלץ לעבור על המפרט לפני שיחת התכנון עם האדריכל, כדי לדעת מראש מה כלול ומה מוגדר כתוספת.

האדריכל הוא סטמוס, אדריכל יווני מקומי שלמד אדריכלות בבולוניה שבאיטליה.

עבודה עם אדריכל מקומי היא קריטית ביוון: הרישוי מחייב היכרות עמוקה עם התקנות המקומיות ועם הרשויות באזור.

השילוב של הכשרה אירופית עם היכרות מקומית הוא מה שמאפשר תכנון בסטנדרט גבוה שגם עובר רישוי בלי תקלות.

שכר הטרחה לתכנון ורישוי הוא 135 אירו למ"ר ספור. המחיר בכפוף למפרט ולתוספות שתבחרו.

התשלום מפוצל לשלושה שלבים: 40% בתחילת התכנון, 45% בשלב הביניים ו‑15% בסיום.

בשכר הטרחה כלולות 5 הדמיות תלת‑ממד של הבית.

שלב התכנון והרישוי אורך 3 עד 4 חודשים, לפני תחילת הבנייה בפועל.

בשלב הזה נקבעים כל הפרטים המהותיים — פריסת החדרים, מיקום הבריכה, כיווני האוויר והנוף — ולכן הוא דורש מעורבות פעילה של הרוכש.

5 הדמיות תלת‑ממד כלולות בשכר הטרחה. הדמיה נוספת מתומחרת ב‑300 עד 400 אירו.

ההדמיות משמשות גם ככלי החלטה וגם כחומר שיווקי אם מתכננים להשכיר את הנכס בהמשך.

עסקה טיפוסית מורכבת ממחיר המגרש, בתוספת כ‑10% הוצאות נלוות, בתוספת עלות הבנייה ושכר טרחת התכנון והרישוי.

דוגמה למבנה עלות (לא הצעת מחיר): מגרש בטווח 60,000–145,000 אירו + כ‑10% נלוות + בית בטווח 225,000–700,000 אירו לפי גודל + 135 אירו למ"ר תכנון ורישוי. המחיר בכפוף למפרט ולתוספות שתבחרו.

הצעת מחיר מדויקת נבנית תמיד למגרש ספציפי ולתוכנית בית ספציפית.

ההוצאות הנלוות כוללות מס רכישה של 3.09%, שכר טרחת נוטריון, שכר טרחת עורכי דין, עמלת מתווך, שכר טרחת נאמן, אגרות ורישום.

בדיקת נאותות משפטית על המגרש כלולה במחיר המגרש ואינה עלות נוספת.

כדאי לתקצב את ה‑10% מראש ולא להתייחס אליהם כהפתעה בסוף — הם חלק בלתי נפרד מעלות הרכישה.

כל המחירים בפרויקט נקובים באירו בלבד.

השווי בשקלים תלוי בשער ההמרה ביום ביצוע התשלום בפועל, ולכן הצגת מחיר בשקלים עלולה להטעות.

לתשלומים בפועל קיימת עמלת המרה של 0.5% מכל תשלום (מינימום 200 שקלים), ובנוסף 2% על פיקדונות.

המרת שקלים לאירו כרוכה בעמלה של 0.5% מכל תשלום (מינימום 200 שקלים), ובנוסף 2% על פיקדונות. העמלה נגבית על ידי הגורם שמבצע את ההמרה ואינה תשלום ל‑Greece Invests.

מומלץ לקחת את העמלות הללו בחשבון בתכנון התזרים, במיוחד כאשר התשלומים מפוצלים לשלבים לאורך תקופת הבנייה.

התנאים המדויקים משתנים לפי הגורם המבצע ולפי היקף ההמרה, ולכן כדאי לאמת אותם מראש.

לוח התשלומים מפוצל לפי שלבים: תשלום עבור המגרש בשלב הרכישה, ותשלומי בנייה ותכנון לפי אבני דרך.

שכר הטרחה לתכנון ורישוי מחולק ל‑40% / 45% / 15%.

לוח התשלומים המדויק לבנייה נקבע בחוזה ומותאם לקצב ההתקדמות בפועל באתר.

נקודת הכניסה הנמוכה ביותר לפרויקט היא רכישת מגרש בלבד, החל מ‑60,000 אירו. המחיר בכפוף למפרט ולתוספות שתבחרו.

זהו המסלול המתאים למי שרוצה לקבע מחיר קרקע עכשיו ולבנות בשלב מאוחר יותר.

בשילוב עם משכנתא יוונית, ההון העצמי הנדרש לכניסה לעסקה קטן משמעותית.

העלויות השנתיות הקבועות והידועות הן מס הרכוש ENFIA (מחושב לפי שווי הנכס) ודמי עמותה של 90 אירו למגרש. לצידן יש עלויות משתנות: ביטוח, חשמל ומים, תחזוקת בריכה וגינה, וניהול אם משכירים.

אין דמי ועד בית ואין דמי ניהול מתחם, מכיוון שמדובר בווילות פרטיות עצמאיות.

העלויות המשתנות תלויות בגודל הנכס, ברמת השימוש ובשאלה אם הנכס מושכר, ולכן הן נאמדות פרטנית ולא מוצגות כאן כמספר אחיד.

כן. כל המחירים המוצגים — מחירי הבתים ועלות הבנייה למ"ר — כוללים מע"מ.

המשמעות המעשית: אין תוספת מע"מ בסוף התהליך, והמחיר שמוצג הוא המחיר למפרט שנבחר.

מס הרכישה על המגרש (3% בתוספת היטל עירוני 0.09%) הוא תשלום נפרד וחלק מההוצאות הנלוות של כ‑10%.

כן. המגרש נרשם בבעלותכם המלאה, בדומה לרישום בטאבו בישראל.

התהליך: המגרשים נמצאים בבעלות עמותת השוטרים היוונית (קואופרטיב חוקי) או בבעלות שוטר יווני. ברכישה ייחתם תחילה חוזה פרטי, ולאחר מכן חוזה נוטריוני שבו הרישום עובר על שמכם.

ההליך מלווה על ידי עורך דין‑נאמן בישראל, על ידי משרד עורכי דין יווני ועל ידי נוטריון יווני. ראו את השאלות הבאות.

שלושה גורמים: עורך דין‑נאמן בישראל, משרד עורכי דין יווני, ונוטריון יווני שמבצע את הרישום בפועל.

הליווי המשולב נועד לתת לרוכש הישראלי גורם מקצועי שמדבר עברית ומכיר את הדין הישראלי, לצד גורמים יוונים שמבצעים את ההליך מול הרשויות ביוון.

כספי העסקה מנוהלים בנאמנות עד להשלמת השלבים המשפטיים.

פרטי אנשי המקצוע נמסרים ללקוח בשלב ההתקשרות.

כן. בדיקת נאותות משפטית מלאה מבוצעת על כל מגרש לפני הרכישה. אם העסקה מושלמת — הבדיקה כלולה במחיר המגרש; אם מחליטים לא להמשיך — העלות היא 150 אירו בלבד.

הבדיקה כוללת אימות בעלות, בדיקת שעבודים ועיקולים, ואימות התאמת המגרש לתוכנית בניין העיר.

המשמעות המעשית: אפשר לבדוק מגרש ספציפי לעומק לפני שמתחייבים, בעלות סמלית.

כן. אזרחי ישראל רשאים לרכוש נדל"ן ביוון ולהירשם כבעלים מלאים.

התהליך דורש הנפקת מספר משלם מסים יווני (AFM) ופתיחת חשבון בנק יווני, ושני אלה מטופלים במסגרת הליווי המשפטי.

אין צורך באזרחות יוונית או באשרת שהייה כדי להחזיק בנכס.

החתימה הנוטריונית מתבצעת ביוון, אך ניתן לבצע אותה באמצעות ייפוי כוח שנחתם בישראל.

רוכשים רבים בוחרים בכל זאת להגיע לפחות פעם אחת — לסיור באתר לפני ההחלטה.

את הפרטים המדויקים לגבי ייפוי הכוח קובעים מול עורכי הדין בהתאם לנסיבות של כל עסקה.

דמי העמותה השנתיים הם 90 אירו למגרש.

זהו תשלום שנתי קבוע ונפרד ממס הרכוש (ENFIA).

אין דמי ועד בית או דמי ניהול מתחם, מכיוון שמדובר בווילות פרטיות עצמאיות.

אפשר למכור בכל עת. המכירה מתבצעת בחוזה נוטריוני, בדומה לרכישה, ואין הגבלה על מכירה לזרים או ליוונים.

נכון להיום גביית מס השבח מוקפאת, אך ההקפאה מוגבלת בזמן — ראו את השאלה על מס שבח בקטגוריית המיסוי.

בפועל, נכס עם היתרי בנייה תקינים ורישום מסודר נמכר בקלות רבה יותר מנכס שהרישוי שלו לא הושלם.

מס הרכישה ביוון עומד על 3% מהשווי האובייקטיבי של הנכס, ובתוספת היטל עירוני של 0.09% — סך הכול 3.09%.

המס מחושב על השווי האובייקטיבי שקובעת המדינה, שאינו בהכרח זהה למחיר החוזה.

המס משולם בשלב הרכישה והוא חלק מההוצאות הנלוות של כ‑10%.

שיעורי מס עשויים להשתנות בהתאם לחקיקה היוונית; יש לאמת מול היועץ המשפטי במועד העסקה.

ENFIA הוא מס הרכוש השנתי ביוון, והוא מחושב לפי שווי הנכס לאחר הרכישה.

הסכום תלוי בשווי, במיקום ובגודל הנכס, ולכן הוא נקבע פרטנית לכל נכס ולא כסכום אחיד.

החישוב המדויק לנכס ספציפי נעשה על ידי רואה החשבון היווני לאחר השלמת הרישום.

החל מ‑2026 קיימות ארבע מדרגות מס על הכנסות שכירות של יחיד: 15% על הכנסה נטו עד 12,000 אירו, 25% על החלק שבין 12,001 ל‑24,000 אירו, 35% על החלק שבין 24,001 ל‑35,000 אירו, ו‑45% על החלק שמעל 35,000 אירו.

מדרגת ה‑25% היא חדשה — היא נוספה ברפורמת המס של 2026 והחליפה מצב שבו כל הכנסה מעל 12,000 אירו מוסתה ב‑35%. זהו שיפור משמעותי לבעלי נכס בודד.

המדרגות מתייחסות להכנסה השנתית מהנכס לאחר ניכוי הוצאות מוכרות, ולא להכנסה ברוטו.

מומלץ לבנות את מבנה ההחזקה של הנכס יחד עם יועץ מס לפני הרכישה, ולא אחריה.

שיעורי המס נתונים לשינויי חקיקה ויש לאמת אותם מול רואה חשבון יווני במועד הרכישה.

בפועל 0%. מס שבח בשיעור 15% אמנם קיים בחוק היווני, אך גבייתו מושהית מאז 2013 באמצעות הוראה שמתחדשת מדי שנה. ההשהיה הנוכחית חלה על מכירות שיושלמו עד 31 בדצמבר 2026.

ההוראה חודשה בכל שנה ברציפות מאז 2013, ובפועל מוכרי נדל"ן ביוון לא שילמו מס שבח בכל התקופה הזו.

עם זאת, מדובר בהשהיה שמתחדשת ולא בביטול קבוע של המס. תכנון מכירה עתידית צריך לקחת בחשבון את שתי האפשרויות.

ההשהיה חלה על מוכרים באופן כללי ולא רק על זרים.

לפני מכירה יש לאמת את המצב החוקי העדכני מול רואה חשבון יווני.

ככלל לא. קיימת אמנת מס בין ישראל ליוון שנועדה בדיוק למנוע כפל מס.

בפועל, מס ששולם ביוון מקוזז בדרך כלל כנגד חבות המס בישראל, בכפוף לכללי האמנה ולדיווח תקין.

זהו תחום שמחייב ליווי של יועץ מס ישראלי; אנחנו לא מספקים ייעוץ מס.

לא. הפרויקט אינו מזכה באשרת Golden Visa.

תוכנית ה‑Golden Visa היוונית מותנית בסף השקעה ובקריטריונים גיאוגרפיים שאינם מתקיימים בפרויקט זה.

מי שמעוניין באשרת שהייה צריך לבחון מסלולים אחרים ולא להסתמך על רכישה בפרויקט לצורך זה.

תושב ישראל חייב בדיווח על הכנסותיו מכל העולם, ולכן הכנסות משכירות מהנכס ביוון מדווחות גם בישראל.

אמנת המס בין ישראל ליוון נועדה למנוע כפל מס, ובפועל מס ששולם ביוון מקוזז בדרך כלל כנגד חבות המס בישראל, בכפוף לכללי האמנה ולדיווח תקין.

קיימות גם חובות דיווח על החזקת נכס בחו"ל בנסיבות מסוימות.

זהו תחום שמחייב ליווי של יועץ מס ישראלי. אין באמור ייעוץ מס.

כן. ניתן לקבל משכנתא יוונית מבנק Eurobank במימון של עד 65% משווי הנכס, לתקופה של עד 20 שנה.

המשמעות המעשית היא שההון העצמי הנדרש לכניסה לעסקה קטן משמעותית.

תנאי המשכנתא, לרבות הריבית, נקבעים על ידי הבנק פרטנית ונתונים לשינוי. יש לאמת מול הבנק במועד הבקשה.

בעסקה ממונפת עם משכנתא, ההון העצמי המעשי המינימלי הוא בסביבות 165,000 אירו — סכום שמכסה את חלקכם במגרש, בבנייה ובהוצאות הנלוות.

חשוב להדגיש: 165,000 אירו אינו מחיר של בית. זהו סף הון עצמי, לא מחיר נכס.

הסכום המדויק תלוי במגרש שנבחר, בגודל הבית ובתנאי המשכנתא שיאושרו בפועל, ולכן הוא נבדק פרטנית לכל עסקה.

מחיר הבית עצמו מתחיל מ‑225,000 אירו לבית של 60 מ"ר כולל בריכה. המחיר בכפוף למפרט ולתוספות שתבחרו.

כן. פתיחת חשבון בנק יווני היא חלק סטנדרטי מהתהליך, והיא מטופלת במסגרת הליווי.

החשבון נדרש הן לתשלומי העסקה, הן לתשלומי מסים שוטפים והן לקבלת הכנסות משכירות.

לצד החשבון נדרשת גם הנפקת מספר משלם מסים יווני (AFM).

כן — זו ההערכה להחזר השנתי הכולל על ההשקעה, והיא מורכבת משני רכיבים יחד: הכנסות מהשכרה קצרת טווח, ועליית ערך הנכס. זהו אינו תשואת שכירות בלבד.

חשוב להבין את ההרכב: חלק מההחזר הוא תזרים מזומנים בפועל מהשכרה, וחלק הוא עליית ערך על הנייר שמתממשת רק במכירה.

ההערכה מבוססת על הנחות שמרניות ואינה הבטחה, אינה התחייבות ואינה ייעוץ השקעות. תשואה בפועל תלויה בגודל הנכס, במיקומו, באיכות הניהול, בעונתיות ובתנאי השוק, והיא עשויה להיות נמוכה יותר.

הפירוט המלא של החישוב — נתוני שוק, עלויות ניהול ותשואה נטו — מוצג בוובינר של איציק מן ולא בעמוד זה, מכיוון שהוא מחייב הקשר מלא.

כן. השכרה קצרת טווח היא חלק מהמודל הכלכלי של הפרויקט עבור רוכשים רבים.

בית פרטי עם בריכה הוא מוצר מבוקש בשוק ההשכרה קצרת הטווח באזור, במיוחד בעונת הקיץ.

יש לוודא רישום כדין של הנכס להשכרה קצרת טווח ולעמוד בדרישות הדיווח והמיסוי ביוון.

ניהול הנכס מתבצע באמצעות חברות ניהול מקומיות, ואפשר לתאם את הנושא במסגרת הליווי.

הפעילות כוללת ניקיון בין אורחים, תחזוקת בריכה וגינה, טיפול בתקלות ותקשורת עם האורחים.

עלויות הניהול משתנות בין ספקים ולפי היקף השירות, ולכן אינן מוצגות כאן כמספר אחיד.

העונה החזקה באזור היא חודשי הקיץ, עם ביקוש נוסף באביב ובסתיו.

התפלגות הביקוש לאורך השנה משפיעה מהותית על התשואה בפועל, ולכן היא נבחנת פרטנית לכל נכס.

נתוני עונתיות מפורטים נסקרים בוובינר.

השלב הראשון הוא צפייה בוובינר בן 40 דקות של איציק מן, שמכסה את מודל ההשקעה, התהליך המשפטי, החישובים הכלכליים וניהול הנכס.

הוובינר נועד לתת תמונה מלאה לפני שיחה אישית, כך שהשיחה מתמקדת בשאלות הספציפיות שלכם.

לאחר הוובינר מתקיימת שיחת אפיון קצרה, ובעקבותיה נשלחת רשימת מגרשים מותאמת.

סיור באתר עולה 500 אירו וכולל איסוף, סיור ב‑7 עד 8 מגרשים וארוחת צהריים. הסכום מוחזר במלואו למי שרוכש.

הסיור נועד לתת תחושה אמיתית של האזור, המרחקים, הנוף והקהילה — דברים שקשה להעריך מתמונות.

לדברי איציק מן: "מהבית קשה להחליט. כשאתם פה, הכל ברור."

כ‑18 חודשים בסך הכול: 3 עד 4 חודשי תכנון ורישוי, ולאחריהם 12 עד 15 חודשי בנייה.

לוח הזמנים מתחיל להיספר מרגע חתימת החוזה והשלמת רכישת המגרש.

רכישת מגרש בלבד היא כמובן תהליך קצר בהרבה.

לאורך התהליך מלווים אתכם צוות Greece Invests, האדריכל היווני, עורך הדין‑הנאמן בישראל, משרד עורכי הדין היווני והנוטריון היווני.

הרעיון הוא נקודת מגע אחת מול הלקוח, כאשר התיאום מול הגורמים המקצועיים ביוון נעשה מאחורי הקלעים.

המייסד והמנכ"ל הוא איציק מן.

אפשר לפנות למשרד בטלפון 073‑3678685 או במייל info@greeceinvests.com.

ניתן גם לבקש שיחה חוזרת דרך טופס יצירת הקשר באתר, ולציין שעות נוחות.

לשיחה ראשונה מומלץ להגיע אחרי צפייה בוובינר, כדי שהשיחה תהיה ממוקדת.

המחויבות המשפטית נוצרת רק בחתימת החוזה הפרטי. עד אליה — הוובינר, שיחת האפיון ורשימת המגרשים אינם מחייבים לשום דבר.

גם הסיור אינו מחויבות: עלותו 500 אירו והיא מוחזרת במלואה למי שרוכש.

גם אחרי בחירת מגרש ספציפי, אם מחליטים לא להמשיך לאחר בדיקת הנאותות — העלות היא 150 אירו בלבד.

כלומר אפשר להתקדם בשלבים ולהחליט בכל נקודה, בלי לקפוץ למים.