עודכן 4 באוקטובר 2026. הערת העורך, מדובר בהכרזה ממשלתית ובהבהרות של משרד האוצר היווני. נכון לכתיבת שורות אלה טרם פורסמה הצעת חוק, ואנחנו מעדכנים את הכתבה בכל שינוי.
ב 5 בספטמבר, מבמת יריד סלוניקי הבינלאומי, הכריז ראש ממשלת יוון קיריאקוס מיצוטאקיס על שורת צעדים כלכליים. אחד מהם נוגע ישירות למי ששוקל לקנות נדל”ן ביוון ואינו אזרח האיחוד האירופי. מס הרכישה, מס העברת מקרקעין, יעלה מ 3 אחוז ל 15 אחוז. העיתונות היוונית ציינה במפורש רוכשים מסין, מטורקיה ומישראל.
בשבועות שאחרי הנאום פרסם משרד האוצר היווני הבהרות שמצמצמות את ההודעה בצורה משמעותית, ושלוש מהן חשובות לכל ישראלי ששוקל רכישה.
שלוש ההבהרות החשובות
ראשית, מועד התחילה הוא 1 ביולי 2027 ולא 1 בינואר 2027. הדיווחים הראשונים באנגלית נקבו בינואר, וההבהרות היווניות תיקנו ליולי.
שנית, המס חל על דירות ובתי מגורים בלבד. חברות, נכסים מסחריים וקרקעות אינם כלולים בשלב זה.
שלישית, הוא חל על יחידים שהם תושבי מס במדינות מחוץ לאיחוד. אזרחי האיחוד והמדינות באזור הכלכלי האירופי, תושבי קבע ארוכי טווח, יוצאי הפזורה היוונית ופליטים מוכרים, פטורים.
מה זה אומר במספרים
מס הרכישה ביוון משולם על ידי הקונה, לפי שווי הנכס, לפני החתימה אצל הנוטריון. היום השיעור הוא 3 אחוז, ועם ההיטל העירוני 3.09 אחוז. לפי ההודעה הוא יעלה ל 15 אחוז, ועם ההיטל העירוני 15.45 אחוז.
טבלה, על דירת מגורים:
| שווי הנכס | מס היום | מס לפי ההודעה | הפרש |
|---|---|---|---|
| 100,000 € | 3,000 € | 15,000 € | 12,000 € |
| 300,000 € | 9,000 € | 45,000 € | 36,000 € |
| 500,000 € | 15,000 € | 75,000 € | 60,000 € |
מה זה אומר למי שקונה מגרש ובונה וילה
כאן חשוב לנו לומר את הדברים כמו שהם, גם כשזה לא מה שמוכר.
- לפי ההבהרות כפי שפורסמו, רכישת מגרש אינה כלולה בשינוי. מגרש הוא קרקע, לא דירת מגורים, והקרקעות הוצאו במפורש מתחולת המס המוגדל.
- גם בניית הווילה אינה עסקת מקרקעין. בונים בית על קרקע שכבר בבעלותכם, ולכן אין בה מס רכישה, לא היום ולא לפי ההודעה.
המשמעות היא שבתהליך שלנו, רכישת מגרש ליד קריסטוס באי אוויה ואחריו תכנון ובנייה של וילה עם בריכה לפי מה שתבחרו, ההודעה על מס ה 15 אחוז אינה משנה את העלות, כפי שהיא מנוסחת כרגע.
אנחנו כותבים את זה למרות שקל היה יותר להשאיר את הכתבה הקודמת ולדחוף לסגור עד סוף השנה. מי שמוכר לכם לחץ על בסיס תאריך שכבר תוקן, שווה שתשאלו אותו על מה הוא מסתמך.
מה עדיין לא ידוע
זו הצהרה, לא חוק. הצעת החוק טרם פורסמה נכון ל 4 באוקטובר 2026, והפרטים עשויים להשתנות. השאלות שנשארו פתוחות:
- הגדרת דירת מגורים בנוסח החוק, ובפרט מה הדין ברכישת מגרש שעליו כבר קיים מבנה.
- מה קובע את המועד, חתימת החוזה הנוטריוני או תשלום המס, ומה דינו של הסכם מקדים שנחתם לפני המועד.
- רכישה באמצעות חברה יוונית או אירופית, שכרגע אינה כלולה, והאם יוכנסו כללי מניעת תכנון מס.
- מי שמחזיק לצד הדרכון הישראלי גם דרכון של מדינה באיחוד. ההודעה מדברת על תושבות מס ולא על אזרחות בלבד, ולכן זה דורש בדיקה פרטנית.
אנחנו חיים ביוון כבר כמעט חמש שנים, עובדים עם עורך דין יווני ועם עורכת דין נאמנה בישראל, משרד עורכי הדין רונית אמיר יניב, ועוקבים אחרי החקיקה. ברגע שיתפרסם נוסח, נעדכן כאן.
למה קוראים לזה המודל הקנדי
בתקשורת היוונית קוראים לצעד המודל הקנדי. מחוז אונטריו שבקנדה הטיל ב 2017 מס של 15 אחוז על קונים זרים, העלה אותו במארס 2022 ל 20 אחוז והרחיב אותו לכל המחוז, ובאוקטובר 2022 ל 25 אחוז. המטרה המוצהרת ביוון דומה, לצנן את לחץ הביקוש הזר על מחירי הדיור, בעיקר באתונה, בסלוניקי ובאיים המבוקשים. לפי הבנק המרכזי של יוון מחירי הדירות עלו ב 5.5 אחוז בשנה שהסתיימה ברבעון השני של 2026, אחרי 8.3 אחוז ב 2025 ו 9.1 אחוז ב 2024.
שאלות ותשובות
האם זה כבר חוק؟
לא. זו הכרזה של ראש הממשלה עם הבהרות של משרד האוצר. נוסח החוק טרם פורסם.
ממתי זה אמור לחול؟
1 ביולי 2027, בכפוף לחקיקה. התאריך 1 בינואר 2027 שהופיע בדיווחים הראשונים באנגלית אינו מעודכן.
זה חל גם על קרקעות؟
לא. לפי ההבהרות קרקעות אינן כלולות, וגם לא חברות ונכסים מסחריים.
אני קונה מגרש ובונה וילה, זה נוגע לי؟
לפי ההודעה כפי שנוסחה, לא. המגרש הוא קרקע והבנייה אינה עסקת מקרקעין.
יש לי גם דרכון אירופי. ההודעה מדברת על תושבי מס מחוץ לאיחוד؟
אזרחות אירופית בלבד, בלי תושבות, אינה בהכרח מספיקה, וזה נושא לבדיקה פרטנית מול עורך דין.
מה כדאי לעשות עכשיו؟
אם שקלתם רכישה, אין סיבה למהר בגלל המס הזה. יש סיבות אחרות להסתכל השנה, למשל זמינות המגרשים עם הנוף והמחירים שעולים. שיחה קצרה איתנו, 073-3678685.
מקורות
- Naftemporiki, 5 בספטמבר 2026, שידור ישיר של נאום מיצוטאקיס ביריד סלוניקי ה 90
- To Vima, 8 בספטמבר 2026, בציטוט שר האוצר קיריאקוס פיירקאקיס, מועד תחילה 1 ביולי 2027
- Protothema, 22 בספטמבר 2026, תחולה על דירות מגורים ורשימת הפטורים
- ot.gr, 4 באוקטובר 2026, סטטוס החקיקה ונתוני ההשקעות הזרות
- בנק יוון, מדד מחירי דירות לרבעון השני של 2026, פורסם 15 בספטמבר 2026
Greece Invests, מגרשים ווילות עם בריכה ונוף לים ליד קריסטוס, אוויה יוון. אנחנו חיים ביוון כבר כמעט חמש שנים. 073-3678685
