עודכן: 9 בספטמבר 2026. הערת העורך: מדובר בהכרזה ממשלתית. נכון לכתיבת שורות אלה אין עדיין נוסח חוק, ואנחנו נעדכן את הכתבה ברגע שיפורסם.*
בסוף השבוע, מבמת יריד סלוניקי הבינלאומי, הכריז ראש ממשלת יוון קיריאקוס מיצוטאקיס על שורת צעדים כלכליים. אחד מהם נוגע ישירות למי ששוקל לקנות נדל”ן ביוון ואינו אזרח האיחוד האירופי: **מס הרכישה (מס העברת מקרקעין) יעלה מ-3% ל-15%**. התאריך שפורסם בתקשורת היוונית הוא **1 ביולי 2027**, ועורך הדין היווני שלנו מסר לנו ב 8 בספטמבר 2026 שהמועד בהכרזה הוא **1 ביולי 2027**. העיתונות היוונית ציינה במפורש רוכשים מסין, טורקיה וישראל.
מה זה אומר במספרים
מס הרכישה ביוון משולם על ידי הקונה, לפי שווי הנכס, לפני החתימה אצל הנוטריון. היום השיעור הוא 3% (ועם התוספת העירונית 3.09%). לפי ההכרזה:
| שווי הנכס | מס היום (3%) | מס לפי ההכרזה (15%) | הפרש |
| 100,000 € | 3,000 € | 15,000 € | 12,000 € |
| 300,000 € | 9,000 € | 45,000 € | 36,000 € |
| 500,000 € | 15,000 € | 75,000 € | 60,000 € |
על מגרש של 100,000 € ליד קאריסטוס, אוויה יוון, ההפרש הוא 12,000 € לפני שדיברנו בכלל על מחיר המגרש עצמו.
מה עדיין לא ידוע
חשוב לומר את זה בבירור: **זו הכרזה, לא חוק.** אין עדיין נוסח חקיקה ואין הוראות מעבר. מה שכבר הובהר לנו על ידי עורך הדין היווני: המס חל רק על נכסי מגורים של יחידים ממדינות שלישיות. הוא אינו חל על מגרשים, על קרקע ועל נכסים מסחריים. אלה השאלות שעדיין פתוחות:
- מה קובע את המועד: חתימת החוזה הנוטריוני, תשלום המס, או הסכם מקדים שנחתם ב-2026. בין חתימה לתשלום יכולים לעבור שבועות.
- דרכון כפול: מי שמחזיק, לצד הדרכון הישראלי, גם דרכון של מדינה באיחוד (פורטוגל, רומניה, גרמניה ועוד) ייתכן שהשינוי לא נוגע לו כלל.
- רכישה דרך חברה: האם רכישה באמצעות חברה יוונית או אירופית נספרת אחרת.
- תושבים: מה עם מי שגר ביוון כדין, בני זוג של אזרחי האיחוד, ורכישות משותפות.
אנחנו גרים ביוון כבר יותר מ-4 שנים, עובדים עם עו”ד יווני ועם עו”ד נאמן ישראלי (משרד עוה”ד רונית אמיר-יניב), ועוקבים אחרי החקיקה. ברגע שיהיה נוסח נעדכן כאן.
למה “המודל הקנדי”
בתקשורת היוונית קוראים לצעד “המודל הקנדי”: במחוז אונטריו הוטל ב-2017 מס של 15% על קונים זרים כדי להוריד את הלחץ על שוק הדיור המקומי, ומאז הוא הועלה ל-25%. המטרה המוצהרת ביוון דומה לצנן את לחץ הביקוש הזר על מחירי הדיור, בעיקר באתונה ובאיים המבוקשים.
מה זה אומר למי שכבר חשב על מגרש או וילה ביוון
מה שברור כבר עכשיו: **מי שמשלים רכישה עד סוף 2026 משלם 3%.** אם ההכרזה תהפוך לחוק כפי שפורסם, סוף השנה הפסיק להיות תאריך שרירותי.
בתהליך שלנו רכישת מגרש ליד קאריסטוס, ואחריה תכנון ובניית וילה עם בריכה לפי התכנון והעיצוב שתבחר מס הרכישה משולם פעם אחת, על המגרש, בשלב הרכישה. הבנייה עצמה אינה עסקת מקרקעין ואינה חייבת במס רכישה. כלומר: מי שרוכש את המגרש ב-2026 סוגר את שאלת מס הרכישה בשיעור של היום, ואת הווילה בונה אחר כך בקצב שלו.
שאלות ותשובות
האם זה כבר חוק?
לא. זו הכרזה של ראש הממשלה. הנוסח טרם פורסם.
ממתי זה אמור לחול?
התאריך שפורסם בתקשורת היה 1 ביולי 2027. לפי עורך הדין היווני שלנו המועד הוא 1 ביולי 2027, בכפוף לחקיקה.
זה חל גם על קרקעות?
לא. המס חל רק על נכסי מגורים של יחידים ממדינות שלישיות. הוא אינו חל על מגרשים, על קרקע ועל נכסים מסחריים.
יש לי גם דרכון אירופי זה נוגע לי?
ייתכן שלא. ההכרזה מדברת על רוכשים שאינם אזרחי האיחוד. נמתין לנוסח.
מה קובע חוזה או תשלום?
עדיין לא נקבע. זו אחת השאלות החשובות שאנחנו בודקים מול עורכי הדין.
מה כדאי לעשות עכשיו?
אם שקלת רכישה השנה לבדוק את המגרשים הפנויים ולהבין את לוח הזמנים לסגירה עד סוף 2026. שיחה קצרה איתנו: 073-3678685.
מקורות
- Greek City Times, 6.9.2026: Greece to Raise Property Transfer Tax to 15% for Third-Country Buyers
- Expats Greece, 9.2026: Greece Announces 15% Property Transfer Tax for Non-EU Buyers
- Greek Reporter, 5.9.2026: Greek PM Announces Broad Tax Relief and Income Support at Thessaloniki Fair
Greece Invests: מגרשים ווילות עם בריכה ליד קאריסטוס, אוויה יוון. אנחנו גרים ביוון כבר יותר מ-4 שנים. 073-3678685
