השקעה בנדלן ביוון או בישראל: מס, תשואה, עלויות וניהול

מאת איציק מן, מייסד Greece Invests, גר ביוון כמעט חמש שנים

כמעט כל שיחה ראשונה שלי עם משקיע מהארץ מגיעה בשלב מסוים לאותה שאלה. למה השקעה בנדלן ביוון ולא עוד דירה בישראל? זו שאלה הגיונית. בארץ הכול מוכר, והנכס קרוב לבית. אני גר ביוון כמעט חמש שנים, אז ברור שאני לא אובייקטיבי. ובכל זאת ניסיתי להשוות בין שתי האפשרויות בארבעה נושאים שעולים כמעט בכל שיחה: מס, תשואה, עלויות כניסה וניהול מרחוק.

מס רכישה ומס על שכירות בהשקעה בנדלן ביוון ובישראל

בישראל, מי שקונה דירה נוספת משלם מס רכישה של 8 אחוז כבר מהשקל הראשון, ו 10 אחוז על החלק שמעל כשישה מיליון שקל. הסכום מתעדכן מדי שנה. על דירה של שלושה מיליון שקל מדובר במאתיים וארבעים אלף שקל, עוד לפני עורך דין ומתווך.

ביוון מס העברת הנכס היום הוא כ 3 אחוז, ובחישוב המדויק 3.09 אחוז כשמוסיפים את התוספת העירונית. ממשלת יוון הודיעה על העלאה ל 15 אחוז החל מ 1 ביולי 2027, אבל כדאי לקרוא את הפרטים. ההעלאה חלה רק על דירות ובתי מגורים. קרקעות לא כלולות בה, וגם לא חברות ונכסים מסחריים. לפי מה שפורסם עד עכשיו, ההעלאה מכוונת לרוכשים פרטיים שאינם אזרחי האיחוד האירופי, כך שמי שמחזיק דרכון אירופי כנראה לא יושפע ממנה. בניית וילה על מגרש שכבר בבעלותך אינה עסקת מקרקעין, ולכן אין עליה מס רכישה. בינתיים זו רק הודעה, החוק עוד לא עבר, והנוסח הסופי יכול להשתנות.

במס על הכנסה משכירות, בישראל רוב בעלי הדירות בוחרים בין פטור עד תקרה חודשית לבין מסלול של 10 אחוז מההכנסה ברוטו. ביוון ההכנסה משכירות ממוסה במדרגות, והמדרגה הראשונה היא 15 אחוז על 12,000 האירו הראשונים בשנה. תושב ישראל צריך לדווח בארץ גם על ההכנסה מיוון. יש מסלול מיוחד של 15 אחוז, שבו מותר לנכות רק פחת ואין זיכוי על המס ששולם ביוון, ויש את המסלול הרגיל שבו המס היווני מקוזז. בין ישראל ליוון קיימת אמנה למניעת כפל מס. איזה מסלול משתלם יותר תלוי בסכומים ובמצב האישי, ואת זה צריך לבדוק עם רואה חשבון.

איפה התשואה מהשכרה גבוהה יותר: השקעה בנדלן ביוון או בישראל?

לפי ניתוח שפורסם בביזפורטל בספטמבר 2026, דירה להשכרה בישראל מניבה היום תשואה של 2.7 עד 3.2 אחוז בשנה. בחלק מהערים במרכז זה אפילו פחות. כשריבית בנק ישראל עומדת על 3.25 אחוז, נכון לספטמבר 2026, הרבה משקיעים שואלים את עצמם למה להחזיק דירה ולא פיקדון.

מי שמחפש בארץ תשואה גבוהה יותר בודק לפעמים גם השקעה בנדלן מסחרי בישראל, אבל שם השוכרים, החוזים והסיכונים אחרים.

בדרום אוויה, באזור קריסטוס שבו אנחנו עובדים, ההערכה שלנו לווילה עם בריכה שמושכרת לטווח קצר היא תשואה שנתית צפויה של 6 עד 7 אחוז ברוטו, לפני דמי ניהול ומסים, ועליית ערך צפויה של 7 עד 9 אחוז בשנה. אלה הערכות של החברה, ואף אחד לא יכול להבטיח אותן. השקעה בנדלן ביוון בהשכרה לטווח קצר תלויה בעונה ובאיכות הניהול, ושנה חלשה יכולה להוריד את המספרים. כדאי גם לזכור שהנתון הישראלי מתייחס להשכרה ארוכה, כך שההשוואה אינה אחד לאחד.

כמה עולה השקעה בנדלן ביוון לעומת דירה להשקעה בישראל

בישראל, מעבר למס הרכישה, יש שכר טרחה של עורך דין, עמלת תיווך ומע”מ על שניהם. מחיר הכניסה עצמו גבוה. קשה היום למצוא דירה להשקעה באזור ביקוש בפחות מכמה מיליוני שקלים, ורוב המשקיעים צריכים משכנתא כדי להיכנס.

בהשקעה בנדלן ביוון, לפי Global Property Guide, הקונה משלם מעבר למס ההעברה גם שכר נוטריון של כ 0.8 עד 1 אחוז, שכר טרחה של עורך דין של כ 1 עד 2 אחוז, ודמי רישום של כחצי אחוז. גם הסכום שצריך כדי להתחיל נמוך יותר. באזור קריסטוס מגרש מתחיל מ 60,000 אירו, ווילה עם בריכה עד מפתח נעה בין 225,000 ל 700,000 אירו, לפי הגודל והתכנון שבוחרים.

יש גם עלויות שוטפות. ביוון משלמים מס רכוש שנתי שנקרא ENFIA, שמחושב לפי מיקום הנכס, גודלו וגילו. בישראל אין מס רכוש שנתי על דירה, אבל יש ארנונה ודמי ועד בית, ואת אלה בדרך כלל משלם השוכר.

איך מנהלים השקעה בנדלן ביוון כשגרים בישראל

פה לישראל יש יתרון ברור. בארץ אפשר להגיע לדירה כשיש נזילה ולדבר עם האינסטלטור בעברית.

ביוון אי אפשר בלי מישהו מקומי. השכרה לטווח קצר של וילה מתנהלת דרך חברת ניהול נכסים מקומית, שמטפלת בהזמנות ובתחזוקה השוטפת. ההכנסה מההשכרה עוברת ישירות לבעל הווילה. אנחנו לא מנהלים את ההשכרה בעצמנו. אנחנו מלווים את הרכישה, התכנון והבנייה, ושם התפקיד שלנו נגמר.

שלב הבנייה הוא המקום שבו מרחק יכול לעלות ביוקר. מי שבונה וילה מרחוק צריך מישהו בשטח שיבדוק את העבודה ויטפל בבעיות מול הקבלן. בגלל זה אנחנו מלווים את הבנייה בשטח, והכספים עוברים בשלבים דרך עורך דין נאמן ישראלי.

שאלות נפוצות על השקעה בנדלן ביוון

האם מס הרכישה החדש ביוון חל על קרקע?

לא. ההעלאה מ 3 ל 15 אחוז, שהוכרזה החל מ 1 ביולי 2027, חלה רק על דירות ובתי מגורים. קרקעות, חברות ונכסים מסחריים לא כלולים בה. לפי מה שפורסם, היא מכוונת לרוכשים שאינם אזרחי האיחוד האירופי. בינתיים מדובר בהודעה ולא בחוק.

האם משלמים מס רכישה על בניית וילה במגרש ביוון?

לא. בניית וילה על מגרש שכבר בבעלותך אינה עסקת מקרקעין, ולכן אין עליה מס רכישה.

מי מנהל את ההשכרה של הווילה?

חברת ניהול נכסים מקומית, שמטפלת בהזמנות ובתחזוקה. ההכנסה מההשכרה עוברת ישירות לבעל הווילה.

האם תושב ישראל צריך לדווח בארץ על הכנסה משכירות ביוון?

כן. אפשר לבחור במסלול של 15 אחוז בלי זיכוי על המס היווני, או במסלול הרגיל שבו המס ששולם ביוון מקוזז. את המסלול המשתלם כדאי לבחור עם רואה חשבון.

למי מתאימה השקעה בישראל ולמי השקעה בנדלן ביוון

מי שרוצה נכס קרוב, בשפה שלו, ומוכן לתשואה נמוכה בשביל השקט הזה, יסתדר טוב בישראל. השקעה בנדלן ביוון דורשת להתמודד עם הבירוקרטיה ולסמוך על צוות מקומי. בתמורה ההשקעה ההתחלתית נמוכה יותר, התשואה הצפויה גבוהה יותר, ויש גם וילה עם בריכה לכמה שבועות בשנה.

למי שמתלבט אני ממליץ קודם כול לבוא לראות את האזור, ואחר כך לעבור על המספרים עם יועץ שלא מרוויח משום צד.

הכתבה נועדה למידע כללי, ואינה ייעוץ השקעות, ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. אני גם בעל עניין, כמייסד חברה שמשווקת מגרשים ווילות באזור קריסטוס. לפני החלטה כדאי לשבת עם רואה חשבון שמכיר את שתי המדינות.