במשך כעשר שנים פורטוגל הייתה הבחירה הראשונה של משקיעים רבים שחיפשו אשרת שהייה אירופית. הסיבות היו המחיר המשתלם, פשטות התקנות, ומזג האוויר עשה את השאר. יוון ישבה ברקע בתור האלטרנטיבה הזולה. הסדר הזה השתנה. השאלה ויזת זהב יוון מול פורטוגל עולה היום כמעט בכל פגישה ראשונה עם משקיע, והתשובה כבר אינה ברורה מאליה. פורטוגל סגרה ב-2023 את מסלול הנדל”ן, תור האישורים שלה התארך מאוד, והדרך לאזרחות הוכפלה באורכה. יוון העלתה את המחירים, אך שמרה על נדל”ן כדרך כניסה ישירה, ועדיין מכריעה בתיקים מהר יותר בהרבה.
מה השתנה בפורטוגל
תוכנית ויזת הזהב הפורטוגלית התחילה ב-2012, ורוב הזמן כרטיס הזהב לקבלת האשרה היה נכס נדל”ן. הערוץ הזה נסגר באוקטובר האחרון. כיום משקיע נדרש להשקיע בקרן השקעות מוסדרת (החל מ-500,000 אירו), בתרומה תרבותית (החל מכ-250,000 אירו), במחקר מדעי (500,000 אירו) או בעסק שיוצר מקומות עבודה. רכישת נכס בפורטוגל עדיין אפשרית, אבל היא כבר אינה חלק מהאשרה.
זה חשוב יותר ממה שנשמע. קרן היא מוצר פיננסי, לא בית. אי אפשר לגור בה, להשכיר אותה או לתת בה מקום לילדים. יש משקיעים שנוח להם עם זה. רבים אחרים אינם מרוצים, במיוחד משפחות שרצו משהו שאפשר לראות ולהשתמש בו. זו אחת הסיבות לכך שהדיון ויזת זהב יוון מול פורטוגל השתנה: ביוון עדיין אפשר להיות זכאי באמצעות רכישת דירה או בית.
ואז הגיעו העיכובים. סוכנות ההגירה הפורטוגלית AIMA החליפה בסוף 2023 את שירות הגבולות הישן וירשה צבר גדול של תיקים. החוק קובע שבקשות לוויזת זהב צריכות להיות מוכרעות בתוך 90 יום. לפי ניתוח שערכה חברת הייעוץ MovingTo, זמן ההמתנה החציוני של 127 מלקוחותיה שנותחו היה 34 חודשים, והממוצע היה 31 חודשים. ב-7 באוקטובר 2026 אמר שר הנשיאות של פורטוגל לוועדה פרלמנטרית כי AIMA טיפלה בכ-46,000 בקשות תלויות ועומדות לוויזת זהב, כ-13 אחוזים. הממשלה גם הודתה שבקשות לוויזת זהב הושארו בסוף התור. משך הזמן לתיק חדש מוערך כיום בכ-18 חודשים, וזו הערכה ולא התחייבות.
ויזת זהב יוון מול פורטוגל: מבט משווה על הכללים העיקריים
האפשרות הנפוצה ביותר למעבר לפורטוגל מתחילה בהשקעה של לפחות 500,000 אירו בקרן, או 250,000 אירו בתרומה תרבותית. נדל”ן ביוון מחולק לשלושה סוגים. באטיקה (אתונה) ובסלוניקי, במיקונוס, בסנטוריני ובאיים עם יותר מ-3,100 תושבים, ההשקעה המינימלית הנדרשת היא 800,000 אירו. בשאר המדינה, כולל רוב חלקי יוון היבשתית, הפלופונס, כרתים ואיים רבים באגאי, הסכום המינימלי הוא 400,000 אירו. עבור מבנים שהוסבו למגורים משימוש מסחרי, או פרויקטים של שיקום מבנים מוגנים, המינימום הוא 250,000 אירו. סטארטאפים הנרשמים ב-Elevate Greece מקבלים מסלול נפרד של 250,000 אירו.
בסוג הנכס הפער ברור. פורטוגל מציעה קרנות, תרומות והשקעות בחברות. יוון מציעה נדל”ן, ובמדרגות העיקריות הנכס חייב להיות לפחות 120 מטר רבוע. להסבות ולשיקומים אין גודל מינימלי. יוון מקבלת גם אג”חים, פיקדונות בנקאיים ויחידות בקרנות, אבל נדל”ן מהווה את הרוב הגדול של הבקשות.
בנוגע לזמן שהייה במדינה, פורטוגל מצפה שהמשקיע ישהה בה כשבעה ימים בשנה בממוצע. יוון אינה קובעת תקופת שהייה מינימלית לקבלת ההיתר או לחידושו. אזהרה אחת: אם שוהים ביוון יותר מ-183 ימים בשנה, הופכים לתושבי מס ביוון. ההיתר עצמו אינו יוצר חובת מס, אבל לוח השנה שלכם עשוי ליצור.
בנוגע להיתר עצמו, שתי המדינות נותנות כרטיס שהייה המאפשר נסיעה ללא ויזה ברחבי אזור שנגן. יוון מעניקה היתר מתחדש לחמש שנים החל על בן/בת הזוג, הילדים וההורים של שני בני הזוג.
בנוגע להשכרה, ליוון יש כלל נוקשה אחד. נכסים שנרכשו במסגרת המדרגות החדשות אינם יכולים לשמש להשכרה לטווח קצר מסוג Airbnb. הפרה עלולה לגרור קנס של 50,000 אירו ושלילת ההיתר, והאיסור נבדק מול מרשם ההשכרות לטווח קצר של רשות המסים. השכרה לטווח ארוך מותרת.
למה נדל”ן ביוון עדיין מושך משקיעים
נכס הוא משהו שמשפחה יכולה להשתמש בו. הוא יכול להיות בית נופש, בסיס לילד הלומד באירופה או נכס להשכרה לטווח ארוך. אתונה נשארת השוק הפעיל ביותר, אם כי היא נמצאת כעת במדרגה של 800,000 אירו. מחוץ לאזורים היקרים, 400,000 אירו פותחים מבחר רחב של ערים ואיים, מכרתים ועד צפון המדינה.
כשהבחירה ויזת זהב יוון מול פורטוגל מסתכמת באורח חיים, יוון נוטה לנצח אצל אנשים שמתכננים לבקר לעיתים קרובות ורוצים מקום משלהם. טיסה של כשעתיים מתל אביב לאתונה, הקיץ היווני והאוכל הם נקודות מעשיות לא פחות משהם נעימים.
מהירות: הפער שמשקיעים שמים לב אליו קודם
מדריכים שפורסמו מציבים את זמן העיבוד היווני על כשניים עד שישה חודשים מרגע ההגשה, אם כי התקופה המדויקת תלויה בתיק ובמשרד המטפל. השוו זאת לממוצע של 34 חודשים בנתוני MovingTo על פורטוגל. למי שרוצה היתר ביד בתוך שנה, ההבדל מכריע את העניין.
חשוב לציין אזהרה הוגנת. בניגוד לפורטוגל, ביוון לא נקבע מועד חוקי להחלטה כזו. כדי למזער את הסיכון, חשוב להיות מוכנים היטב לפני הגשת בקשה כזו, מה שכולל בעלות ברורה על הנכס, תיעוד בנקאי מלא ועורך דין מקומי. אולם אם משווים בין יוון לפורטוגל על בסיס מהירות העיבוד בלבד, יוון מהירה יותר.
האם יוון באמת צוברת תאוצה?
כדאי להיות מדויקים. יוון לא גדלה במספרים גולמיים. לפי הנתונים הרשמיים שפורסמו השנה, מספר הבקשות החדשות לוויזת הזהב ירד מ-4,553 במחצית הראשונה של 2025 ל-2,551 במחצית הראשונה של 2026, בעקבות העלאת הספים ודרישות הנכס. נכון ל-31 ביולי 2026 קיימים במדינה 34,278 היתרי שהייה פעילים למשקיעים. הוגשו בקשות רבות ב-2024 וב-2025, לפני העלאת הספים.
מה שהשתנה הוא הדרך שבה משקיעים בוחרים. פחות אנשים קונים את הנכס הזול ביותר האפשרי רק כדי לקבל כרטיס. יותר אנשים שואלים איזו מדינה תיחס טוב יותר לכספם ולזמנם בחמש עד עשר השנים הבאות. בשאלה הזו יוון מקבלת ציון טוב בנדל”ן, במהירות ובחופש מדרישת שהייה, ופורטוגל מקבלת ציון טוב בדבר אחד: אזרחות.
אזרחות: היכן פורטוגל עדיין מובילה
הקלף החזק ביותר של פורטוגל הוא עדיין אזרחות, אם כי הוא חלש מבעבר. ב-1 באפריל 2026 הצביע הפרלמנט להאריך את תקופת המגורים לרוב המבקשים מחמש שנים לעשר, והחוק המתוקן נכנס לתוקף במאי. תושבות קבע עדיין זמינה לאחר חמש שנים. בקשות שהיו תלויות ועומדות כשהחוק נכנס לתוקף ממשיכות לפי הכללים הישנים. לאחר הוספת עיכובי העיבוד, הערכות שדווחו על ידי IMI Daily מציבות את לוח הזמנים האמיתי של בעלי ויזת זהב רבים על תשע עד שלוש עשרה שנים.
אף על פי כן, משרד עורכי הדין Fragomen מציין שפורטוגל נשארת המדינה האירופית היחידה שבה בעל ויזת זהב יכול לפעול לקראת אזרחות מבלי לגור בה במשרה מלאה.
ביוון המצב שונה. אפשר להעניק אזרחות לאחר שבע שנות שהייה חוקית, אך יהיה צורך להיות נוכחים פיזית במדינה ולהחזיק ברמת שפה מספקת. בדרך כלל, רוב האנשים שקיבלו ויזת זהב מיוון רואים בה רק הזדמנות לגור ולנסוע באירופה, ולא דרך לדרכון. לכן בנושא האזרחות, הבחירה ויזת זהב יוון מול פורטוגל תלויה במטרה שלכם. אם המטרה היא דרכון ואתם מוכנים לחכות עשור ויותר, לפורטוגל עדיין יש את התשובה הטובה יותר.
מי צריך לבחור במה
משקיעים שרוצים נכס פיזי, היתר בתוך חודשים, ללא דרישה לגור במדינה ומקום לחופשות משפחתיות יכולים לפנות ליוון. היא מתאימה גם למי שמעריך נקודת כניסה נמוכה יותר מחוץ לאתונה ולאיים היקרים. פורטוגל מתאימה למשקיע שמטרתו העיקרית היא דרכון אירופי, שנוח לו להחזיק קרן ושיכול לחכות.
מי שזקוק לכרטיס שהייה במהירות, מסיבות עסקיות או לימודיות, צריך לחשוב פעמיים לפני שהוא מצטרף לתור הנוכחי של פורטוגל. ויזת הזהב של ספרד נסגרה באפריל 2025, ולכן האפשרות השנייה הזו כבר אינה זמינה. הדבר הראשון שיש לעשות כשמכריעים בין ויזת זהב יוון מול פורטוגל הוא לרשום את מטרות האשרה בתוך שלוש שנים.
סיכום
ההשוואה ויזת זהב יוון מול פורטוגל אינה עוסקת בשאלה איזו מדינה טובה יותר באופן כללי. היא עוסקת בשאלה עם איזה סט של פשרות אפשר לחיות. פורטוגל מציעה דרך ארוכה יותר לדרכון, אבל עם תור איטי והשקעה בקרן בלבד. יוון דורשת כעת יותר כסף מבעבר, ובתמורה היא תיתן לכם נכס, קבלת החלטות מהירה יותר וגישה ללא ויזה. הכללים בשתי המדינות נתונים לשינויים תכופים, ולפני חתימה על כל מסמך, הקפידו לאמת עם עורך דין מורשה את דרישות המינימום בפועל, להשיג שטר בעלות והיתרים של הנכס, ולבדוק זמני עיבוד.
