השכרה לטווח קצר ביוון נכנסה השנה לעידן רגולטורי חדש. המדינה הקפיאה רישום נכסים חדשים במרכז אתונה עד סוף השנה, והרחיבה הגבלות דומות לסלוניקי, סנטוריני, חאניה, פארוס וחלקידיקי. נכסים שכבר רשומים ממשיכים לפעול כרגיל, ורוב שטחה של יוון, ובכלל זה דרום אוויה, נשאר פתוח לרישום חדש. בכתבה הזו נעשה סדר: מה בדיוק השתנה, מה נדרש כדי להשכיר כחוק, וכמה מס באמת משלמים.
איפה אי אפשר היום לרשום נכס חדש להשכרה לטווח קצר?
ההקפאה חלה על מרכז אתונה, המחוזות המוניציפליים 1 עד 3, עד 31 בדצמבר 2026. במרכז סלוניקי ההגבלה בתוקף מ-1 ביולי ועד סוף השנה. במקביל הוכרזו הגבלות דומות בסנטוריני, חאניה, פארוס וחלקידיקי. חשוב להבין: אין איסור ארצי. מדובר באזורי לחץ תיירותי מוגדרים בלבד.
בפועל, מי שחלם לפתוח דירת Airbnb בפלאקה או בקולונאקי יצטרך להמתין, או לקנות נכס שכבר רשום. ההקפאה חלה על רישומים חדשים בלבד, ונכס רשום ממשיך לפעול כל עוד הבעלות לא מתחלפת. המטרה המוצהרת של הממשלה היא לבלום את עליית שכר הדירה במרכזי הערים. ההערכה הרווחת בשוק היא שההגבלות על השכרה לטווח קצר ביוון באזורי הלחץ יישארו איתנו, ואולי אף יתרחבו בשנים הקרובות.
מה נדרש כדי להשכיר כחוק, ומה זה מספר AMA
כל נכס שמיועד להשכרה לטווח קצר ביוון חייב מספר רישום שנקרא AMA, שמונפק על ידי רשות המסים היוונית. המספר הזה חייב להופיע בכל מודעה, ב-Airbnb, ב-Booking ובכל פלטפורמה אחרת. בלי זה אין מה לדבר: השכרה בלי רישום גוררת קנסות כבדים.
שני פרטים נוספים שכדאי להכיר. השכרה של יותר מ-60 יום לאותו שוכר יוצאת מהגדרת “טווח קצר” ונחשבת שכירות רגילה. מהאורחים נגבית גם אגרת אקלים ללילה. ומאז מאי 2026 הפלטפורמות עצמן מחויבות לדווח לרשויות באיחוד האירופי, בזמן אמת, על זהות המארח, ההכנסות ומספר הלילות. העידן שבו אפשר היה להשכיר מתחת לרדאר הסתיים בפועל.
כמה מס משלמים על הכנסה מהשכרה לטווח קצר
הכנסה מהשכרה לטווח קצר ביוון ממוסה במדרגות פרוגרסיביות. אלו המדרגות נכון ל-2026:
| הכנסה שנתית משכירות | שיעור המס |
| עד 12,000 יורו | 15% |
| 12,001 עד 24,000 יורו | 25% |
| 24,001 עד 35,000 יורו | 35% |
| מעל 35,000 יורו | 45% |
מי שמנהל שלושה נכסים או יותר מסווג כעוסק מקצועי, ונדרש להירשם למע”מ בשיעור 13%. בין ישראל ליוון קיימת אמנת מס שמונעת כפל מס, אך היישום תלוי בנסיבות האישיות של כל משקיע, ולכן את התכנון עצמו כדאי לעשות עם איש מקצוע. אנחנו לא יועצי מס, והמספרים כאן משקפים תמונה כללית מעודכנת לאוגוסט 2026.
מה המשמעות למי שמסתכל על דרום אוויה
נכון לאוגוסט 2026, דרום אוויה אינה מופיעה באף אחת מרשימות ההגבלה. אזור כמו סביבת קאריסטוס, שעה וחצי מעבורת מרפינה, קרוב מספיק לאתונה כדי למשוך ביקוש קיץ יציב, ורחוק מספיק ממנה כדי לא להתחרות מול עשרות אלפי דירות שכבר קיימות במרכז העיר. מי שבונה שם וילה עם בריכה, בתכנון שמיועד מראש להשכרה, פשוט לא נתקל היום במגבלות שקיימות בפלאקה או בקולונאקי.
זה לא אומר שכדאי לוותר על זהירות. רגולציה היא דבר דינמי, ומה שפתוח היום יכול להשתנות מחר בלי הרבה התראה מראש. לכן גם באזור פתוח, שווה להירשם כחוק, לשמור על AMA תקין, ולעקוב אחרי העדכונים באופן שוטף. זו בדיוק הסיבה שאנחנו ממשיכים ללוות לקוחות גם אחרי מסירת המפתח, לא רק עד לחתימה. אתם מוזמנים לקרוא עוד בכתבות דרום אוויה מתעוררת ומה עושים במרכז ודרום אוויה.
שאלות נפוצות על השכרה לטווח קצר ביוון
האם מותר לפתוח Airbnb חדש באתונה ב-2026? במחוזות המרכזיים 1 עד 3 של אתונה, לא, לפחות עד 31 בדצמבר 2026. נכסים שכבר רשומים ממשיכים לפעול, ורכישת נכס עם רישום קיים היא מסלול אפשרי למי שרוצה לפעול באזור.
מה קורה למי שמשכיר בלי מספר AMA? צפויים קנסות כבדים, והפלטפורמות ממילא מחויבות לדווח לרשויות על כל מארח. כיום אין דרך חוקית להשכיר לטווח קצר בלי רישום תקין.
האם ההגבלות חלות על כל יוון? לא. ההגבלות ממוקדות באזורי לחץ בלבד: מרכז אתונה, מרכז סלוניקי, סנטוריני, חאניה, פארוס וחלקידיקי. רוב שטח המדינה נשאר פתוח לרישום חדש.
האם דרום אוויה מוגבלת? נכון לאוגוסט 2026, לא. האזור אינו מופיע ברשימות ההגבלה, וההשכרה לטווח קצר ביוון באזור הזה מתנהלת כרגיל, בכפוף כמובן לרישום AMA תקין.
