רכישת בית
ביוון היא לא רק החלטת השקעה או סגנון חיים. היא יוצרת נכס במדינה
נוספת — ולכן גם שאלות של ירושה, צוואה, מיסוי ורישום. עבור משקיע ישראלי,
התכנון הנכון מתחיל עוד לפני החתימה: מי יירש את הנכס, איזה דין יחול, כמה
מס עשוי לחול ביוון, ואילו מסמכים כדאי לשמור כבר עכשיו?
התשובה הקצרה: יוון מטילה מס ירושה על נכס מקרקעין
שנמצא ביוון גם כאשר הבעלים והיורשים הם ישראלים. המס מחושב לכל יורש
בנפרד, לפי שווי חלקו נטו ולפי קרבתו למוריש. בישראל אין כיום מס ירושה או
מס עיזבון, אך לכך עשויות להיות השלכות מס בעת מכירת הנכס בעתיד. צוואה
מתואמת ותיק מסמכים מסודר יכולים למנוע עיכובים, עלויות ומחלוקות.
עודכן ל־3 באוגוסט 2026.
הבהרה משפטית ומיסויית: המידע בכתבה הוא כללי בלבד,
נכון למועד עדכונו, ואינו מהווה ואינו מתיימר להוות ייעוץ משפטי, מיסויי,
חשבונאי, פיננסי או השקעה, חוות דעת מקצועית או המלצה לביצוע עסקה. הדין,
הפרקטיקה ושיעורי המס עשויים להשתנות, ויישומם תלוי בעובדות ובנסיבות
האישיות של כל אדם. אין להסתמך על המידע לצורך קבלת החלטה או ביצוע פעולה
ללא ייעוץ פרטני מאנשי מקצוע מוסמכים בישראל וביוון. Greece Invests אינה
משרד עורכי דין, ראיית חשבון או ייעוץ מס, והפרסום אינו יוצר יחסי
יועץ–לקוח. בכפוף לכל דין, Greece Invests אינה אחראית לפעולה, למחדל, לנזק
או להוצאה שייגרמו עקב הסתמכות על המידע שבכתבה.
האם ישראלי משלם מס ירושה
על בית ביוון?
כן. לפי רשות המסים היוונית, מס ירושה חל על נכס שנמצא ביוון בין אם
בעליו היה תושב יוון ובין אם היה תושב חוץ. החייב במס הוא היורש או מקבל
המנה, והמס נקבע על בסיס השווי הנקי של החלק שקיבל כל
יורש — לאחר ניכוי חובות מוכרים של העיזבון — ובהתאם לדרגת הקרבה
למוריש.
במילים פשוטות: העובדה שהמוריש והילדים גרים בישראל אינה מוציאה את הבית
היווני מרשת המס היוונית. גם העובדה שבישראל אין מס ירושה אינה מבטלת את
החיוב ביוון.
כמה מס ירושה משלמים ביוון?
הדין היווני מחלק יורשים לשלוש קטגוריות. השיעורים הם פרוגרסיביים: כל
חלק בשווי ממוסה בשיעור של המדרגה שאליה הוא נכנס, ולא כל הסכום בשיעור
הגבוה ביותר.
קטגוריה A — המשפחה הקרובה
לקטגוריה A משתייכים בן או בת זוג, בן או בת זוג בהסכם חיים מוכר,
ילדים, נכדים והורי המוריש.
| חלקו הנקי של היורש | שיעור המס על אותה מדרגה |
|---|---|
| עד €150,000 | 0% |
| €150,001–€300,000 | 1% |
| €300,001–€600,000 | 5% |
| מעל €600,000 | 10% |
קטגוריה B — קרובים רחוקים
יותר
לקטגוריה B משתייכים, בין היתר, סבים וסבתות, אחים ואחיות, אחיינים
ואחייניות, חם וחמות, חתן וכלה וקרובים מסוימים נוספים.
| חלקו הנקי של היורש | שיעור המס על אותה מדרגה |
|---|---|
| עד €30,000 | 0% |
| €30,001–€100,000 | 5% |
| €100,001–€300,000 | 10% |
| מעל €300,000 | 20% |
קטגוריה C — יורשים אחרים
לקטגוריה C משתייך כל מי שאינו נכלל בקטגוריות A או B, לרבות בן או בת
זוג שאינם נשואים ואינם צד להסכם חיים המוכר לצורך הדין היווני, וכן אנשים
ללא קרבה משפחתית מתאימה.
| חלקו הנקי של היורש | שיעור המס על אותה מדרגה |
|---|---|
| עד €6,000 | 0% |
| €6,001–€72,000 | 20% |
| €72,001–€267,000 | 30% |
| מעל €267,000 | 40% |
הסיווג חשוב לא פחות משווי הבית. לדוגמה, סבא או סבתא אינם בקטגוריה A
אלא בקטגוריה B. בנוסף, ליורש עם נכות בשיעור של 67% ומעלה עשויה להינתן
הפחתה של 10% מסכום המס, בכפוף לתנאי הדין ולהוכחות הנדרשות.
הפטור המיוחד של €400,000
— למי הוא באמת חל?
לצד המדרגות הרגילות, קיים פטור מיוחד של עד €400,000 לכל
מוטב לבן או בת זוג, לצד להסכם חיים מוכר ולילדים קטינים. לגבי בן
או בת זוג נדרש, ככלל, שהנישואין או הסכם החיים נמשכו לפחות חמש שנים.
חשוב לדייק בשני דברים:
- הפטור המיוחד אינו חל אוטומטית על ילד בגיר, נכד או הורה, אף שהם
בקטגוריה A. - אין לחבר באופן מכני את €400,000 למדרגת האפס הרגילה של €150,000. זהו
הסדר מיוחד עם התאמה של מדרגות המס, ולכן החישוב צריך להיעשות לפי נסיבות
היורש.
קיים גם פטור מסוים לירושת “דירה ראשונה”, אך הזכאות מוגבלת, בין היתר,
לאזרחי יוון, האיחוד האירופי והאזור הכלכלי האירופי ובכפוף לתנאים נוספים.
ישראלי המחזיק באזרחות ישראלית בלבד אינו נהנה מהפטור רק משום שהנכס ישמש
אותו כדירה ראשונה. בעל אזרחות אירופית נוספת צריך לבדוק זכאות פרטנית.
דוגמאות חישוב: כמה ישלם ילד
בגיר?
הדוגמאות הבאות מניחות ילד בגיר בקטגוריה A, ללא פטור מיוחד, ללא חובות
לניכוי וללא ירושות קודמות שיש להביא בחשבון. הן מיועדות להמחשה בלבד.
| שווי נקי של חלק הילד | מס ירושה משוער |
|---|---|
| €200,000 | €500 |
| €250,000 | €1,000 |
| €300,000 | €1,500 |
| €400,000 | €6,500 |
| €600,000 | €16,500 |
| €900,000 | €46,500 |
| €1,000,000 | €56,500 |
לדוגמה, אם ילד בגיר יורש חלק נקי בשווי €400,000, €150,000 הראשונים
פטורים; על €150,000 הבאים חל 1% — כלומר €1,500; ועל €100,000 הנותרים חל
5% — כלומר €5,000. סך המס המשוער הוא €6,500.
מדוע חלוקת
הירושה בין ילדים יכולה לשנות את התוצאה?
נניח שנכס נקי מחובות בשווי €600,000 עובר לילד בגיר אחד. המס המשוער
הוא €16,500. אם אותו שווי מתחלק בחלקים שווים בין שלושה ילדים בגירים, כל
אחד יורש €200,000 ומשלם לפי הדוגמה €500 — יחד €1,500.
זה אינו אומר שפיצול בעלות הוא תמיד נכון. צריך לשקלל שליטה בנכס, יכולת
מכירה, יחסים משפחתיים, הסכם שיתוף, מימון ועלויות רישום. הדוגמה רק ממחישה
שמס הירושה היווני מחושב לכל יורש בנפרד, ולא על העיזבון כולו כמקשה
אחת.
איזה שווי משמש לחישוב המס?
מס הירושה אינו מחושב בהכרח לפי מחיר הפרסום באתר נדל״ן או לפי הערכה
משפחתית. לגבי מקרקעין נעשה שימוש בכללי השווי הקבועים בדין היווני,
ובאזורים רבים קיימת שיטת “השווי האובייקטיבי” של רשות המסים. לעיתים
נדרשים נתוני הנכס, זכויות הבנייה, גיל המבנה, מיקום, שיעור הבעלות וזכויות
כמו בעלות מלאה או זכות שימוש.
מהשווי ניתן לנכות חובות מוכרים של המוריש באופן יחסי בין חלקי היורשים,
אם הם מתועדים ועומדים בתנאי הדין. לכן כדאי לשמור הסכמי הלוואה, אישורי
בנק, חשבוניות שיפוץ, מסמכי רכישה ואסמכתאות לכל הוצאה מהותית.
ומה קורה בישראל?
בישראל אין כיום מס ירושה או מס עיזבון, ולכן עצם קבלת הבית בירושה בדרך
כלל אינה יוצרת מס ירושה ישראלי. עם זאת, “אין מס ירושה” אינו אומר שאין
השלכות מס בעתיד.
אם היורש הוא תושב ישראל ומשכיר את הבית או מוכר אותו, ההכנסה או רווח
ההון עשויים להיבחן גם בישראל, לצד החיוב או הדיווח ביוון ובהתאם לדין
ולאמנה הרלוונטיים במועד הפעולה. ככלל, בירושה שהתקבלה לאחר 31 במרץ 1981
אין בישראל “איפוס” אוטומטי של עלות הנכס לשוויו ביום הפטירה. לצורכי מס
רווח הון, היורש עשוי להיכנס לנעלי המוריש לעניין יום הרכישה והעלות
ההיסטורית, בכפוף לנסיבות ולדין החל.
לכן תיק המסמכים צריך לעבור ליורשים יחד עם המפתח: חוזה הרכישה, הוצאות
עורך דין ונוטריון, מס רכישה, תיווך, שיפורים והשבחות, תוכניות, היתרים וכל
מסמך שמסביר את בסיס העלות. מסמך שאבד היום עלול להפוך למס יקר בעוד עשרים
שנה. להקשר רחב יותר, ראו גם את המדריך שלנו בנושא ההשלכות
המשפטיות והמיסויות למשקיעים ישראלים ביוון.
האם אמנת המס
בין ישראל ליוון מונעת כפל מס ירושה?
לא. אמנת המס ישראל–יוון עוסקת במסים על הכנסה, ולא במס ירושה. רשות
המסים היוונית מפרטת ארבע אמנות ייעודיות למניעת כפל מס ירושה — עם ארצות
הברית, ספרד, גרמניה ואיטליה — וישראל אינה ביניהן.
במקרה הטיפוסי של בית ביוון ויורש בישראל אין כיום מס ירושה מקביל
בישראל, ולכן אין בהכרח כפל מס בעת קבלת הבית. עם זאת, מיסוי עתידי של
שכירות או מכירה הוא נושא נפרד שמחייב תכנון ודיווח בשתי המדינות.
האם צריך צוואה ביוון?
צוואה אינה תנאי לעצם רכישת הבית, אבל ברוב המקרים היא כלי תכנון חשוב.
בלי צוואה, חלוקת העיזבון נעשית לפי כללי הירושה על פי דין. כאשר יש נכסים,
בני משפחה או זיקות בשתי מדינות, התהליך עלול לדרוש הכרה במסמכים זרים,
תרגום רשמי, אפוסטיל ובדיקת הדין החל.
תקנת הירושה האירופית 650/2012 קובעת כברירת מחדל שהדין החל על מכלול
הירושה הוא בדרך כלל דין מקום המגורים הרגיל של המוריש בעת מותו. היא
מאפשרת לאדם לבחור בצוואה במפורש את דין מדינת אזרחותו. לכן אזרח ישראלי
יכול, במקרים מתאימים, לבחור בדין הישראלי כדין החל על ירושתו.
אבל חשוב להפריד בין שתי שאלות:
- מי יורש ומה חלקו? זו שאלה של דין הירושה
והצוואה. - כמה מס משלם היורש על הבית ביוון? זו שאלה של מס
יווני. בחירת דין ישראלי אינה מבטלת מס ירושה ביוון.
בפועל, לעיתים נכון לערוך צוואה ישראלית מתואמת וצוואה יוונית מוגבלת
לנכסים ביוון. שתי הצוואות חייבות להיערך יחד, עם סעיפי אי־ביטול הדדיים
וניסוח עקבי, כדי שצוואה מאוחרת במדינה אחת לא תבטל בטעות את האחרת. אין
להשתמש בתבנית אינטרנטית ללא בדיקה של עורך דין בשתי המדינות.
שינוי חשוב בדיני
הירושה ביוון החל מספטמבר 2026
יוון אישרה בשנת 2026 רפורמה רחבה בדיני הירושה — חוק 5303/2026. חלקים
מרכזיים ברפורמה חלים על ירושתם של מי שילכו לעולמם מ־16 בספטמבר 2026
ואילך. בין הנושאים שהחוק משנה: ירושה ללא צוואה, חלקים שמורים לבני משפחה,
אחריות יורשים לחובות, פירוק וחיסול עיזבון, יחסים בין יורשים והסכמי
ירושה.
הרפורמה אינה משנה כשלעצמה את מדרגות מס הירושה המפורטות לעיל, שנמצאות
בקוד מס נפרד. היא כן מחזקת את הצורך לבדוק מחדש צוואות ותוכניות ירושה
קיימות לפני המועד הקובע — במיוחד במשפחה מעורבת, בזוגיות שנייה, כאשר יש
ילדים מנישואים קודמים או כאשר הנכס ממומן בחוב.
איך נראה תהליך קבלת בית
בירושה ביוון?
התהליך המדויק משתנה לפי קיומה של צוואה, מקום הפטירה, זהות היורשים
ומצב הרישום של הנכס. ברוב המקרים הוא כולל את השלבים הבאים:
- מינוי עורך דין ונציג מקומי. יורש שאינו תושב יוון
יזדקק בדרך כלל לליווי מקומי ולעיתים לייפוי כוח מתאים. - מספר מס יווני (AFM). לכל יורש נדרש מספר מס יווני
ופרטי גישה או ייצוג לצורכי הדיווח. - איסוף מסמכים. תעודת פטירה, צוואה אם קיימת, מסמכי
קרבה, אישורים בדבר פרסום צוואה או היעדרה, אפוסטיל ותרגום רשמי לפי
הצורך. - הצהרת מס ירושה. ההצהרה מוגשת לרשות המסים היוונית,
במקרים רבים דרך myPROPERTY. - תשלום המס או הסדר תשלומים. בדרך כלל ניתן לשלם ב־12
תשלומים דו־חודשיים שווים, כאשר כל תשלום אינו נמוך מ־€500 למעט האחרון.
תשלום מלא עד מועד התשלום הראשון עשוי לזכות בהנחה של 5%, אם סכום המס גבוה
מ־€500 והתנאים מתקיימים. - קבלת הירושה בפני נוטריון. נחתם מסמך קבלת ירושה,
לאחר השלמת דרישות המס והאישורים. לצורך מסמך נוטריוני הנוגע לנכס עשוי
להידרש אישור ENFIA לחמש השנים האחרונות. - רישום הזכויות. מעדכנים את מרשם המקרקעין או הקאדסטר
היווני ואת הצהרת הנכסים E9 של היורש.
מהם המועדים להגשת הצהרת מס
ירושה?
ככלל, הצהרת מס ירושה מוגשת בתוך:
- תשעה חודשים אם הפטירה התרחשה ביוון;
- שנה אחת אם הפטירה התרחשה מחוץ ליוון, או אם היורש
התגורר מחוץ ליוון במועד הפטירה.
בירושה לפי צוואה, מניין התקופה מתחיל בדרך כלל ממועד פרסום הצוואה;
בירושה על פי דין — ממועד הפטירה. קיימים חריגים ומצבים שבהם חבות המס
נדחית, ולכן אין להסתמך על הספירה הכללית כאשר קיימת מחלוקת, תנאי בצוואה
או קושי באיתור נכסים.
הדיווח ל־E9 כפוף למועד נפרד, הקשור בין היתר לסיום התקופה שבה ניתן
להסתלק מהירושה. אי־טיפול בזמן עלול לעכב מכירה, השכרה, מימון או העברה
עתידית של הנכס.
האם עדיף להעביר
את הבית לילדים במתנה עוד בחיים?
לא בהכרח, אבל זו חלופה שכדאי להשוות. ביוון קיימת לבני קטגוריה A —
ובהם ילדים — מדרגת אפס של עד €800,000 בהעברה במתנה או
בהענקה הורית, ומעליה שיעור של 10%, בכפוף לתנאים ולצבירת העברות קודמות.
בהעברת כסף, יש חשיבות מכרעת לביצוע ההעברה באופן מתועד דרך מוסד
פיננסי.
המס עשוי להיראות אטרקטיבי לעומת ירושה, אך ההחלטה אינה רק מתמטית.
העברה בחיים עלולה לגרום לאובדן שליטה, לחשוף את הנכס לסיכוני היורש, ליצור
חיכוכים בין אחים ולהוסיף עלויות נוטריון, רישום וייעוץ. לעיתים ניתן לשקול
העברת בעלות חשופה תוך שמירת זכות שימוש, אך גם מבנה כזה דורש תמחור ובדיקה
משפטית.
האם כדאי
לרכוש את הבית יחד עם הילדים או באמצעות חברה?
רכישה משותפת יכולה לצמצם את החלק שייכנס לעיזבון בעת פטירת אחד הבעלים,
משום שבדרך כלל רק חלקו האמיתי של המוריש עובר בירושה. עם זאת, הבעלות
חייבת לשקף את ההסכמות, מקור הכספים והמסמכים בפועל. היא גם יוצרת שותפות
ארוכת טווח שצריך לנהל.
רכישה באמצעות חברה אינה “פתרון מס ירושה” אוטומטי. היא עשויה להחליף
ירושה ישירה של מקרקעין בירושה של מניות, אך להוסיף מס חברות, הנהלת
חשבונות, דיווחים, עלויות תחזוקה ואף חשיפה למס המקרקעין המיוחד החל ביוון
על ישויות מסוימות. המבנה הנכון תלוי במטרת הנכס, בהיקף ההשכרה, במימון
ובתוכנית המשפחתית.
שבע פעולות שכדאי לבצע לפני
שרוכשים
- להחליט מי יהיה הבעלים הרשום ומה יהיה שיעור הבעלות של כל אחד.
- למפות יורשים צפויים, אזרחויות, מקום מגורים וזוגיות — כולל ילדים
מנישואים קודמים. - להשוות בין הורשה עתידית, מתנה בחיים ורכישה משותפת, ולא רק לפי שיעור
המס. - לערוך צוואה מתואמת בין ישראל ליוון ולציין במפורש את בחירת הדין, אם
היא מתאימה. - להסדיר ייפוי כוח והנחיות לאיתור מסמכים, חשבונות, מפתחות ואנשי
מקצוע. - לשמור תיק עלות מלא של הרכישה וכל השבחה, גם בעברית וגם במסמכים
המקוריים מיוון. - לבדוק את התוכנית מחדש אחרי שינוי משפחתי, מעבר מדינה, שינוי אזרחות או
עדכון חקיקה.
שאלות נפוצות על מס ירושה
ביוון
האם בישראל יש מס
ירושה על בית שקיבלתי ביוון?
לא קיים כיום בישראל מס ירושה או מס עיזבון. עם זאת, הכנסות משכירות או
רווח ממכירה עתידית עשויים להיות חייבים בדיווח ובמס בישראל וביוון, והעלות
ההיסטורית של המוריש עשויה להיות רלוונטית לחישוב.
האם אזרחות ישראלית
פוטרת ממס ירושה ביוון?
לא. בית הנמצא ביוון כפוף למס הירושה היווני גם כאשר המוריש והיורש הם
אזרחי ישראל ותושבי ישראל.
האם כל ילד מקבל פטור של
€300,000?
לא. לילד בגיר בקטגוריה A מדרגת האפס הרגילה היא עד €150,000, ולאחריה
חלות מדרגות של 1%, 5% ו־10%. הפטור המיוחד עד €400,000 מיועד לבן או בת
זוג, לצד להסכם חיים מוכר ולילדים קטינים, בכפוף לתנאים.
האם סבא או סבתא
נחשבים קרובים מדרגה ראשונה?
לא לצורך מדרגות מס הירושה היווני. סבים וסבתות מסווגים בקטגוריה B, שבה
שיעורי המס גבוהים יותר מאשר בקטגוריה A.
האם צוואה ישראלית תקפה ביוון?
ייתכן שניתן להכיר בה, אך השימוש בה ביוון עשוי לדרוש הליכי הוכחה,
אפוסטיל, תרגום ופרסום או הכרה מקומית. לעיתים צוואה יוונית מוגבלת לנכס
המקומי מקלה על התהליך, בתנאי שהיא מתואמת עם הצוואה הישראלית.
האם בחירת הדין
הישראלי בצוואה מבטלת את המס ביוון?
לא. בחירת דין עוסקת בעיקר בשאלה מי יורש ומה חלקו. היא אינה מוציאה
מקרקעין ביוון מתחולת מס הירושה היווני.
האם אפשר לפרוס את מס
הירושה לתשלומים?
ככלל, המס משולם ב־12 תשלומים דו־חודשיים שווים, בכפוף למינימום של €500
לכל תשלום למעט האחרון. תשלום מלא במועד הראשון עשוי לזכות בהנחה של 5% אם
התנאים מתקיימים.
האם עדיף לתת את הבית לילדים
במתנה?
לעיתים הטבת המס בהעברה בחיים משמעותית, אך יש עלויות, אובדן שליטה
וסיכונים משפחתיים ומשפטיים. צריך להשוות את מלוא התוצאה ולא רק את שיעור
המס.
השורה התחתונה
עבור ישראלי שקונה בית ביוון, מס הירושה אינו סיבה לוותר על העסקה — אבל
הוא בהחלט סיבה לתכנן אותה נכון. ברוב המשפחות, ההבדל בין תיק מסמכים מסודר
וצוואה מתואמת לבין היעדר תכנון מתגלה דווקא ברגע שבו בני המשפחה פחות
פנויים להתמודד עם בירוקרטיה בשתי מדינות.
לפני הרכישה מומלץ לבדוק את מבנה הבעלות ואת תוכנית הירושה יחד.
Greece Invests יכולה לסייע בתכנון הראשוני של העסקה ולחבר אתכם
לעורכי דין ויועצי מס מוסמכים בישראל וביוון, כדי שהבית יתאים לא
רק להווה אלא גם לדור הבא.
מקורות מקצועיים
- רשות
המסים היוונית (AADE): מס ירושה - רשות
המסים היוונית: מתנות והענקות הוריות - רשות
המסים היוונית: הגשת הצהרת מס ירושה - רשות
המסים היוונית: E9 ו־ENFIA - תקנת
הירושה האירופית 650/2012 - אמנת
המס בין ישראל ליוון - חוק
5303/2026 — הפרלמנט היווני - PwC
Israel: אין בישראל מס ירושה או מס עיזבון - פקודת
מס הכנסה, חלק ה׳ — רווחי הון
