כל שנה יותר משקיעים ישראלים שואלים את אותה שאלה: קפריסין או יוון? שתי המדינות במרחק שעה-שעתיים טיסה מתל אביב, שתיהן מוכרות את אותו חלום ים תיכוני, ושתיהן בנו שווקי נדל”ן שמתבססים על קונים זרים. אבל ברגע שמורידים את השיווק ובוחנים את המספרים בפועל לשנת 2026, קפריסין מול יוון בנדלן היא לא באמת הטלת מטבע. יוון מנצחת בשני הדברים שהכי חשובים למשקיע: כמה מרוויחים וכמה נשאר בכיס. המדריך הזה עובר על שני השווקים לפי כללי המס ונתוני השכירות העדכניים, כולל דוגמה אמיתית מפרויקט פעיל בקריסטוס שבאיביה, כדי להראות למה.
קפריסין מובילה במהירות ובפשטות השנתית. יוון מובילה בשני הדברים שבאמת בונים הון – תשואה ויציאה פטורה ממס. כשהקטגוריות האלה שוקלות יותר מכל השאר יחד, וזה המצב אצל רוב המשקיעים, המאזן בקפריסין מול יוון בנדלן נוטה ליוון.
תשואת שכירות: קפריסין מול יוון ב-2026
נתחיל במספר שבאמת מעניין כל משקיע – כמה נשאר אחרי שהשכירות נכנסת. קפריסין יציבה. דירות בלימסול ובניקוסיה מניבות תשואה ברוטו ממוצעת של כ-5%, ומחירים בלימסול ממשיכים לטפס ב-7% עד 10% בשנה בזכות ביקוש קבוע מאירופה, ישראל והמפרץ. עסקאות נסגרות מהר, בדרך כלל תוך חודשיים-שלושה. זה שוק נוח, וזה בדיוק מה שהוא נותן: תשואה מתונה, צפויה, עם תקרה. ביוון נמצא הפוטנציאל האמיתי. הצמיחה הארצית במחירים נראית צנועה על הנייר, בערך 3% עד 4% בשנה, אבל המספר הזה מסתיר מה שקורה בפועל בחוף. איים ועיירות חוף עם ביקוש תיירותי אמיתי – כרתים, פלופונס, ומקומות שקטים יותר כמו קריסטוס באיביה – מניבים באופן שוטף תשואות שכירות לטווח קצר גבוהות משמעותית מכל מה שקפריסין מציעה, ברגע שמכניסים לתמונה את הביקוש מ-Airbnb. וילה במיקום טוב ליד חוף יכולה להניב יותר מדירה בלימסול רק מתזרים המזומנים, עוד לפני שסופרים את עליית הערך. זה בעצם כל הסיפור של קפריסין מול יוון בנדלן: קפריסין נותנת תקרה, יוון נותנת מסלול המראה. מי שרוצה את ה-5% הכי בטוח והכי משעמם – קפריסין תספק אותו בעקביות. מי שרוצה סיכוי לתשואות שבאמת מזיזות תיק השקעות – האזורים החופיים של יוון הם המקום, והמחירים שם עדיין לא השיגו את התשואות שמצדיקות אותם.וילה עם בריכה באי אוויה ליד הים, 200-600 א’ אירו.
השוואת מס נדל”ן: קפריסין מול יוון
מס הוא המקום שבו אנשים מניחים אוטומטית שקפריסין מנצחת, בגלל המוניטין שלה. המספרים ב-2026 מספרים סיפור מעניין יותר, ומדגישים שוב למה קפריסין מול יוון בנדלן היא שאלה מורכבת יותר ממה שנראה במבט ראשון. קפריסין ביטלה את מס הרכוש השנתי שלה ב-2017, ומ-1 בינואר 2026 היא גם ביטלה את מס הבולים על חוזי נכסים ואת ה”תרומה מיוחדת להגנה” הישנה על הכנסות משכירות. מה שנשאר: הכנסה משכירות ממוסה לפי מדרגות מס הכנסה רגילות (22,000 יורו ראשונים פטורים ממס, ועד 35% מעל לזה), ניכוי סטנדרטי של 20% מהשכירות ברוטו, ותרומת בריאות של 2.65% על הכנסה ברוטו משכירות לתושבי חוץ. מע”מ על בנייה חדשה עומד על 19%, אם כי שיעור מופחת של 5% יכול לחול על דירת מגורים ראשית במקרים מוגבלים. נשמע טוב על הנייר. אבל אז מגיע רגע המכירה. יוון שומרת על מס ENFIA, מס שנתי שנע בין 2 ל-16 יורו למ”ר לפי מיקום וגודל, בתוספת אגרה עירונית קטנה שמופיעה בחשבון החשמל. עלויות הרכישה מסתכמות בכ-3% מס העברה (3.09% עם התוספת), פלוס שכר טרחת נוטריון ואגרות רישום – סך הכל בערך 6% עד 9% מעלות הרכישה. הכנסה משכירות ממוסה באופן פרוגרסיבי, ו-2026 הביאה שיפור אמיתי: מדרגה חדשה של 25% מכסה כעת הכנסות של 12,000 עד 24,000 יורו, במקום הקפיצה הישנה ל-35% – הקלה ממשית לבעלי דירות בהיקף בינוני. וכאן משהו שממש משנה את כל ההשוואה. מס רווח ההון של 15% על מכירת נכסים על ידי יחידים ביוון מושהה מאז 2014, וההשעיה הזו הוארכה שוב עד 31 בדצמבר 2026. מי שמוכר נכס ביוון השנה לא משלם מס על הרווח. בקפריסין, לעומת זאת, גובים 20% שטוח על כל רווח בעת מכירה, מחושב אחרי עלויות רכישה ושיפוץ. אז בעוד שקפריסין נראית זולה יותר להחזקה יום-יומית, יוון היא כרגע המדינה הזולה יותר להרוויח בה בפועל, כי היציאה – הרגע שקובע אם ההשקעה שווה – לא עולה כלום. משקיע שקונה ביוון ב-2026 ומוכר בתוך החלון הזה שומר על 100% מהרווח. אותו משקיע בקפריסין מוותר על חמישית ממנו.טבלת השוואה מהירה
| פרמטר | קפריסין | יוון |
| תשואת שכירות ברוטו ממוצעת | כ-5% | 5% עד 8%+ בשווקים חופיים חזקים |
| עליית מחירים שנתית ממוצעת | 7% עד 10% | 3% עד 4% ארצית, גבוה יותר באיים נבחרים |
| מס רכוש שנתי | אין (בוטל ב-2017) | ENFIA, כ-2 עד 16 יורו למ”ר |
| מס רווח הון | 20% שטוח | 0% (מושהה עד 31 בדצמבר 2026) |
| עלויות עסקה ברכישה | כ-7% עד 15% הלוך-חזור | כ-6% עד 9% |
| סף ויזת זהב | 300,000 יורו | 250,000 עד 800,000 יורו לפי אזור |
| מהירות עסקה | חודשיים עד שלושה | 9 עד 12 חודשים בממוצע |
