אם אתם שוקלים לרכוש נכסים יווניים כאזרחים ישראלים, כדאי שתדעו שאלפי בני ארצכם עושים זאת כבר היום — רוכשים דירות באתונה, בתים באיי האגאי, ועסקים בסלוניקי, והכל בשקט ובשלווה. הסיבה לכך פשוטה: הנכסים היווניים הם מהזדמנויות הידידותיות ביותר למס באירופה כיום.
אך כאן רבים מהמשקיעים נכשלים: הם מבינים את ההזדמנות, אך נכנסים אליה בעיוורון מבחינת מיסוי. התוצאה? חשבונות מפתיעים, פטורים שהוחמצו, ומיסוי כפול שניתן היה להימנע ממנו.
המדריך הזה יפתור את זה. נלווה אתכם דרך כל מס נדלן ישראלי ביוון — מרגע חתימת החוזה ועד יום המכירה או ההשכרה — ונסביר בדיוק כיצד אמנת המס הכפול בין ישראל ויוון מגנה על כספכם.
מדוע ישראלים רוכשים נדל”ן יווני בשיאי כל הזמנים
קיימת היסטוריה של שיתוף פעולה כלכלי בין יוון לישראל, שנרקמה לאורך שנים של מסחר, תרבות, ואף קהילה יהודית ענפה ביוון. ההסכם המשפטי בין שתי המדינות בא לידי ביטוי באמנת המניעה של מיסוי כפול (DTT), שנחתמה בירושלים ב-24 באוקטובר 1995. אמנה זו היא הבסיס לכל מה שישראלים הרוכשים נדל”ן יווני צריכים לדעת לגבי בעלות על נכסים כאן.
מעבר לאמנה, המשיכה ברורה:
- מחירי הנכסים תחרותיים בהשוואה למערב אירופה, במיוחד באזורים שאינם פריים
- תשואות השכירות באתונה ובאזורי התיירות המרכזיים מגיעות באופן קבוע ל-4–6%
- תוכנית ויזת הזהב של יוון לישראלים מעניקה תושבות באיחוד האירופי בתמורה להשקעה מתאימה
- מס רווחי הון של יוון לשנת 2026 מושהה כרגע — יתרון משמעותי ורגיש לזמן
- מסגרת משפטית יציבה הנתמכת בחברות באיחוד האירופי
ישראלים נמצאים לרוב בין אזרחי המדינות מחוץ לאיחוד האירופי המובילים בבקשות לויזת הזהב היוונית, לצד סינים, טורקים, לבנונים, בריטים ואמריקאים. אם אתם שוקלים להשקיע ביוון מישראל, העיתוי לא היה טוב יותר מזה.
יתרון המס מספר 1: אמנת המס הכפול בין ישראל ויוון
על פי אמנת המס הכפול בין ישראל ויוון, הכנסות נדל”ן מנכסים יווניים ממוסות ביוון בלבד.
המשמעות היא: אם אתם בעלי דירה באתונה ומרוויחים ממנה הכנסות שכירות, הכנסה זו ממוסה על פי החוק היווני — ויוון היא שמחזיקה בזכות הבלעדית למסותה. אין עליכם לשלם מס הכנסה ישראלי נוסף (בכפוף לסטטוס התושבות ולחובות הדיווח שלכם — על כך בהמשך).
האמנה מכסה גם:
- רווחי הון ממכירת נדל”ן יווני
- דיבידנדים (ממוסים ב-5% ביוון, מהשיעורים הנמוכים ביותר באיחוד האירופי)
- מס חברות לחברות ישראליות הפועלות ביוון
מסגרת דו-צדדית זו מבטלת את תרחיש המיסוי הכפול המרתיע שגורם למשקיעים רבים להססה. יוון שומרת על חלקה; ישראל נסוגה. זוהי ההגנה המשפטית החשובה ביותר העומדת לרשות כל מי שרוכש נכסים ביוון כאזרח ישראלי.
מס מספר 1: מס העברת נכסים היווני
מס נדלן ישראלי ביוון הראשון פוגע בנקודת הרכישה, והוא נקרא מס העברת הנכסים היווני.
כאשר אתם רוכשים נכס יד שנייה ביוון (כלומר, נכס שהיתר הבנייה שלו הונפק לפני ה-1 בינואר 2006), אתם משלמים מס העברת נכסים של 3% על ה”שווי האובייקטיבי” של הנכס — השמאות הרשמית שנקבעת על ידי רשות המס היוונית, שנמוכה בדרך כלל ממחיר השוק.
בנוסף, יש היטל עירוני של כ-0.09%, מה שמביא את שיעור מס העברת הנכסים האפקטיבי לכ-3.09%.
בשורה טובה לרוכשי נכסים חדשים: אם אתם רוכשים דירה חדשה מקבלן שלא השעה את המע”מ, תשלמו מע”מ בשיעור 24% במקום מס ההעברה. עם זאת, קבלנים יכולים — וכיום אכן עושים זאת — לבקש השעיית מע”מ. במקרה כזה, תשלמו רק את מס ההעברה של 3.09%. תמיד אשרו זאת עם עורך הדין שלכם לפני החתימה.
מעבר למס ההעברה, קחו בחשבון:
- שכר טרחת נוטריון: 1–2% משווי הנכס
- אגרת רישום מקרקעין: 0.5%
- שכר טרחת עורך דין: בדרך כלל 1–1.5%
עלות הרכישה הכוללת מעל מחיר הנכס: כ-8–10%. קחו זאת בחשבון בתקציב שלכם מהיום הראשון.
מס מספר 2: ENFIA — מס הנכסים השנתי למשקיעים זרים
ברגע שאתם הבעלים של נכס יווני, תשלמו מס שנתי הנקרא ENFIA (מס בעלות מאוחד על נדל”ן). הבנת מס ENFIA למשקיעים זרים חיונית, כיוון שמדובר בעלות חוזרת המשפיעה על התשואה נטו שלכם בכל שנה.
ENFIA מחויב ב-1 בינואר של כל שנה על פי הנכסים שבבעלותכם באותו רגע. השיעורים תלויים ב:
- גודל הנכס (מטרים רבועים)
- אזור מיקום (מרכז אתונה, האיים התיירותיים וסלוניקי נושאים שיעורים גבוהים יותר)
- גיל הבניין
- קומה
- סוג הנכס (מגורים, מסחרי, קרקע)
לבניינים, מס ENFIA למשקיעים זרים נע בין €2 ל-€16.20 למטר רבוע. לחלקות קרקע, בין €0.0037 ל-€9.25 למטר רבוע.
דירה בשטח 100 מ”ר במרכז אתונה עשויה לשאת חשבון ENFIA של כ-€800–€1,500 בשנה — עדיין צנוע בהשוואה למסים שקולים בבירות מערב אירופה.
חשוב: אם אי פעם תמכרו נכס ביוון, עליכם להוכיח שה-ENFIA שולם במשך חמש השנים האחרונות. הן הקונה והן המוכר אחראים ל-ENFIA שלא שולם אם הוא לא מסולק לפני ההעברה. אל תיתפסו לא מוכנים בסגירת העסקה.
ניתן לשלם את ה-ENFIA בתשלום חד-פעמי או בעד עשרה תשלומים חודשיים.
מס מספר 3: מס עירוני (TAP)
קיים גם מס עירוני שנתי קטן הנקרא TAP, הנגבה דרך חשבון החשמל שלכם. השיעור נע בין 0.025% ל-0.035% מהשווי האובייקטיבי של הנכס, בהתאם לגיל הבניין.
קל להחמיץ מס זה מכיוון שהוא מגיע מצורף לחשבונות השירות — אך מדובר בעלות שגרתית וזניחה התומכת בתשתיות המקומיות.
מס מספר 4: מס הכנסה משכירות — מה משלמים זרים
אם אתם משכירים את הנכס היווני שלכם, הכנסה זו חייבת במס ביוון. זהו תחום שבו נכס יווני לאזרחים ישראלים עובד בבירור לטובתכם: כתושבים שאינם מתגוררים ביוון, אתם ממוסים רק על הכנסות ממקורות יווניים.
לוח המס המדורג לרווחי שכירות לאנשים פרטיים זרים ביוון הוא:
- 15% על הכנסה של עד €12,000
- 35% על הכנסה מ-€12,001 עד €35,000
- 45% על הכנסה מעל €35,000
רוב המשקיעים הפרטיים המשכירים דירה או וילה בודדת יכנסו למדרגת 15–35%. ניכויים מותרים יכולים לכלול דמי ניהול נכסים, עלויות תחזוקה ופחת — יועץ המס שלכם יסייע לבנות זאת נכון.
על פי אמנת המס הכפול בין ישראל ויוון, הכנסות שכירות אלו ממוסות ביוון בלבד. כתושב ישראלי, עליכם לדווח על הכנסות מחו”ל על פי החוק הישראלי, אך האמנה מונעת ממדינת ישראל למסות את אותה הכנסה שוב. זוהי אחת ההגנות הנקיות ביותר שמציעה האמנה.
מס מספר 5: מס רווחי הון ביוון 2026 — מושהה כרגע
זהו היתרון הרגיש לזמן ביותר בשוק היווני כרגע, וכל משקיע רציני חייב להבין אותו.
מס רווחי הון של יוון לשנת 2026 מושהה כרגע עד ה-31 בדצמבר 2026.
המשמעות היא: אם אתם רוכשים נכס היום ומוכרים אותו לפני סוף 2026, לא תשלמו מס רווחי הון יווני על הרווח. היסטורית, השיעור כאשר מופעל עומד על 15%. עם ההשעיה, 15% אלו נעלמים לחלוטין למשך אותה תקופה.
השעיה זו הוארכה מספר פעמים מאז הוצגה לראשונה — זו אינה אמצעי חדש — אך היא מוגבלת בזמן, ועל המשקיעים לא להניח שהיא תמשיך אוטומטית לתוך 2027.
לכל מי שמשקיע ביוון מישראל עם אסטרטגיית יציאה לטווח קצר-בינוני, זהו המנוף הפיננסי הגדול ביותר הזמין כרגע. קנו, החזיקו, תנו לנכס להתייקר, ומכרו לפני סוף השנה בעוד מס רווחי הון ביוון לשנת 2026 אפס.
אזהרה אחת: גם עם CGT מושהה ביוון, על התושבים הישראלים לאמת את חובות הדיווח שלהם בישראל. האמנה אינה מבטלת את חובות הדיווח — רק את התשלום הכפול.
ויזת הזהב של יוון לישראלים: מסלול התושבות
משקיעים ישראלים רבים אינם רוכשים רק לצורך תשואה או רווחי הון. הם רוכשים לצורך תושבות באיחוד האירופי — ותוכנית ויזת הזהב של יוון לישראלים היא הדרך שלהם להגיע לשם.
ויזת הזהב מעניקה היתר תושבות לאזרחים העומדים בקריטריונים דרך השקעה. על פי נתוני משרד הפנים, המבקשים המובילים כוללים אזרחי ישראל, לצד סינים, טורקים, לבנונים, בריטים ואמריקאים. דרישות ההשקעה לשנת 2026 יהיו:
- €800,000 באזורי ביקוש גבוה: אטיקה (אתונה), סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני, ואיים עם אוכלוסייה של מעל 3,100 תושבים
- €400,000 בכל אזור אחר ביוון
קיימים גם מסלולים שאינם נדל”ן:
- אגרות חוב ממשלתיות, פיקדונות, הון חברות: €500,000
- יחידות קרן מפוקחת: €350,000
תוכנית ויזת הזהב של יוון לישראלים אינה מפחיתה את חשבון המס שלכם ישירות, אך היא פותחת דלת למשטר המס של הנון-דום היווני (ראו להלן), שיכול לבנות מחדש באופן דרמטי את תמונת המס שלכם אם אתם מתכננים לבלות זמן משמעותי ביוון.
משטר הנון-דום היווני: יעילות מקסימלית לישראלים בעלי הון גבוה
אם אתם לא רק משקיעים ביוון אלא שוקלים להפוך אותה לבית שני או לבסיס מס, משטר המס של הנון-דום היווני ראוי לתשומת לב רצינית.
במסגרת משטר זה, משקיעים מוסמכים משלמים מס שנתי קבוע של €100,000 על כל ההכנסות ממקורות חוץ, ללא קשר לסכום. רוצים לכלול את בן/בת הזוג והילדים? הוסיפו €20,000 לאדם בשנה.
דרישות הזכאות למשטר הנון-דום היווני:
- לא להיות תושב מס יווני במשך 7 מתוך 8 השנים האחרונות
- על המשקיע להחזיק השקעה מוסמכת של לפחות €500,000 ביוון תוך שלוש שנים מהגשת הבקשה (ניתן לכלול נדל”ן, אגרות חוב, או מניות בחברה יוונית)
- ויזת הזהב תקפה לתקופה מקסימלית של 15 שנים
עבור משקיעים ישראלים עם הכנסות משמעותיות מעסקים ישראלים, דיבידנדים, או מקורות חוץ אחרים, החישוב יכול להיות אטרקטיבי ביותר. שלמו €100K קבועים ביוון, נהנו מתושבות באיחוד האירופי, והימנעו משיעורים גבוהים יותר ויותר על הכנסות גלובליות גבוהות.
אזהרה חשובה: משטר הנון-דום היווני אינו פוטר אתכם ממס מתנות יווני או ממס עיזבון. ואם תפספסו את תשלום €100K השנתי, מעמד הנון-דום שלכם יבוטל אוטומטית. זה דורש משמעת.
שלב אחר שלב: הבנת מס נדלן ישראלי ביוון כרוכש
כך מתפתח תמונת מס נדלן ישראלי ביוון בסדר כרונולוגי מעשי:
שלב 1 — קבלת AFM (מספר זיהוי מס יווני). לפני כל עסקה, עליכם להירשם אצל רשויות המס היווניות ולקבל AFM. זה חובה לכל רכישות הנכסים היווניות של אזרחים ישראלים. בלעדיו, לא ניתן לחתום על חוזה.
שלב 2 — תשלום מס העברת הנכסים היווני ברכישה. בסגירת העסקה, הנוטריון שלכם מוודא שמס העברת הנכסים היווני של 3.09% (או מע”מ על בנייה חדשה) שולם. שכר הטרחה של הנוטריון ואגרות הרישום מסולקים גם הם בשלב זה.
שלב 3 — תשלום מס ENFIA שנתי. כל שנה תקבלו הערכת ENFIA. שלמו בזמן — או בתשלומים — ושמרו תיעוד, כי תצטרכו להציג היסטוריית תשלומים נקייה כאשר תמכרו בסופו של דבר.
שלב 4 — הגשת הצהרת הכנסות שכירות (אם רלוונטי). אם הנכס מושכר, הגישו דוח מס הכנסה שנתי ביוון. חל מס הכנסה משכירות ביוון לזרים — שיעורים מדורגים החל מ-15%. רואה החשבון היווני שלכם מטפל בהגשה.
שלב 5 — מכירה לפני ה-31 בדצמבר 2026 לניצול השעיית CGT. אם תמכרו בתוך החלון הנוכחי, מס רווחי ההון היווני לשנת 2026 אינו חל. לאחר 2026, הניחו שהשיעור של 15% חוזר עד להארכה רשמית.
שלב 6 — תיאום עם היועץ הישראלי שלכם. דווחו כנדרש על פי החוק הישראלי. אמנת המס הכפול בין ישראל ויוון מבטיחה שלא תשלמו מס פעמיים, אך חובת הדיווח עדיין קיימת — במיוחד בהתחשב בכללי הדיווח המחמירים של ישראל על נכסי חוץ לשנת 2026.
כלל הדיווח הישראלי החדש לשנת 2026: המשמעות לבעלי נכסים יווניים
החל מה-1 בינואר 2026, ישראל הציגה כללים חדשים המחייבים תושבים חדשים לדווח על כל הנכסים ברחבי העולם, כולל נכסי נדל”ן בחוץ לארץ, חשבונות בנק ותיקי השקעות.
אם אתם תושבים ישראלים שחזרו מחו”ל לאחר ה-1 בינואר 2026, עליכם לדווח על השקעות הנדל”ן שלכם באתונה לשנת 2026 לרשות המסים הישראלית — גם אם החוק היווני הוא שמסדיר את המיסוי.
זה אינו אומר שאתם משלמים מס ישראלי על כך. אמנת המס הכפול בין ישראל ויוון מגנה עליכם מפני תשלום כפול. אך אי-דיווח במקום שנדרשים בו מהווה סיכון תאימות. שתפו פעולה עם יועץ מס הבקיא בשתי המדינות.
טעויות נפוצות של משקיעים ישראלים
טעות 1: אי-קבלת AFM לפני העסקה. כל רכישת נכס יווני לאזרחים ישראלים דורשת AFM. בלעדיו, העסקה אינה יכולה להתקדם. סדרו זאת לפני שאתם אפילו מתחילים במשא ומתן.
טעות 2: שכחת היסטוריית ENFIA. אם למוכר יש ENFIA שלא שולם למשקיעים זרים, אתם עלולים לרשת את האחריות. תמיד בקשו הוכחת תשלום לחמש השנים האחרונות לפני החתימה.
טעות 3: הנחה שה-DTT מבטל את כל הדיווח הישראלי. אמנת המס הכפול בין ישראל ויוון מבטלת מיסוי כפול, לא חובות דיווח. כללי ישראל לשנת 2026 דורשים גילוי נכסים עולמיים לתושבים חדשים מוסמכים.
טעות 4: החמצת חלון מס רווחי הון ביוון 2026. אם אתם מתכננים למכור, החלון הוא עכשיו. עם תום שנת 2026 וללא הארכה נוספת לתקופת ההשעיה, ה-CGT של 15% יחזור.
טעות 5: עקיפת ייצוג משפטי מוסמך. לחוקי הנכסים ביוון יש מורכבויות משלהם, כולל סכסוכי בעלות, היתרי בנייה ונושאים הקשורים לירושה. דילוג על ייעוץ משפטי מתאים הוא אחת הטעויות היקרות ביותר שכל משקיע המתמודד עם חובות מס נדלן ישראלי ביוון יכול לעשות.
סיכום
השילוב של אמנת המס הכפול בין ישראל ויוון, מס רווחי ההון המושהה של יוון לשנת 2026, שיעורי ENFIA תחרותיים למשקיעים זרים, תוכנית ויזת הזהב של יוון לישראלים, ומשטר הנון-דום היווני יוצר הזדמנות נדירה באמת לישראלים הרוכשים נדל”ן יווני כרגע.
מס נדלן ישראלי ביוון מובנה, צפוי, ו — הודות לאמנה — לעולם אינו מחויב פעמיים. מס העברת הנכסים היווני צנוע ועומד על 3.09%. מס הכנסה משכירות ביוון לזרים מתחיל ב-15% בלבד. ועד ה-31 בדצמבר 2026, אתם שומרים על כל אירו של רווח הון.
בין אם אתם משקיעים ביוון מישראל לצורך בית נופש, השקעה להשכרה, תושבות באיחוד האירופי, או גיוון עושר לטווח ארוך — מסגרת המס תומכת בכם. המפתח הוא להיכנס לזה בראש צלול, עם היועצים הנכונים, ועם תוכנית המתאמת את שני צידי הים התיכון.
