כל שנה יותר משקיעים ישראלים שואלים את אותה שאלה: קפריסין או יוון? שתי המדינות במרחק שעה-שעתיים טיסה מתל אביב, שתיהן מוכרות את אותו חלום ים תיכוני, ושתיהן בנו שווקי נדל”ן שמתבססים על קונים זרים. אבל ברגע שמורידים את השיווק ובוחנים את המספרים בפועל לשנת 2026, קפריסין מול יוון בנדלן היא לא באמת הטלת מטבע. יוון מנצחת בשני הדברים שהכי חשובים למשקיע: כמה מרוויחים וכמה נשאר בכיס. המדריך הזה עובר על שני השווקים לפי כללי המס ונתוני השכירות העדכניים, כולל דוגמה אמיתית מפרויקט פעיל בקריסטוס שבאיביה, כדי להראות למה.
תשואת שכירות: קפריסין מול יוון ב-2026
נתחיל במספר שבאמת מעניין כל משקיע – כמה נשאר אחרי שהשכירות נכנסת.
קפריסין יציבה. דירות בלימסול ובניקוסיה מניבות תשואה ברוטו ממוצעת של כ-5%, ומחירים בלימסול ממשיכים לטפס ב-7% עד 10% בשנה בזכות ביקוש קבוע מאירופה, ישראל והמפרץ. עסקאות נסגרות מהר, בדרך כלל תוך חודשיים-שלושה. זה שוק נוח, וזה בדיוק מה שהוא נותן: תשואה מתונה, צפויה, עם תקרה.
ביוון נמצא הפוטנציאל האמיתי. הצמיחה הארצית במחירים נראית צנועה על הנייר, בערך 3% עד 4% בשנה, אבל המספר הזה מסתיר מה שקורה בפועל בחוף. איים ועיירות חוף עם ביקוש תיירותי אמיתי – כרתים, פלופונס, ומקומות שקטים יותר כמו קריסטוס באיביה – מניבים באופן שוטף תשואות שכירות לטווח קצר גבוהות משמעותית מכל מה שקפריסין מציעה, ברגע שמכניסים לתמונה את הביקוש מ-Airbnb. וילה במיקום טוב ליד חוף יכולה להניב יותר מדירה בלימסול רק מתזרים המזומנים, עוד לפני שסופרים את עליית הערך.
זה בעצם כל הסיפור של קפריסין מול יוון בנדלן: קפריסין נותנת תקרה, יוון נותנת מסלול המראה. מי שרוצה את ה-5% הכי בטוח והכי משעמם – קפריסין תספק אותו בעקביות. מי שרוצה סיכוי לתשואות שבאמת מזיזות תיק השקעות – האזורים החופיים של יוון הם המקום, והמחירים שם עדיין לא השיגו את התשואות שמצדיקות אותם.
השוואת מס נדל”ן: קפריסין מול יוון
מס הוא המקום שבו אנשים מניחים אוטומטית שקפריסין מנצחת, בגלל המוניטין שלה. המספרים ב-2026 מספרים סיפור מעניין יותר, ומדגישים שוב למה קפריסין מול יוון בנדלן היא שאלה מורכבת יותר ממה שנראה במבט ראשון.
קפריסין ביטלה את מס הרכוש השנתי שלה ב-2017, ומ-1 בינואר 2026 היא גם ביטלה את מס הבולים על חוזי נכסים ואת ה”תרומה מיוחדת להגנה” הישנה על הכנסות משכירות. מה שנשאר: הכנסה משכירות ממוסה לפי מדרגות מס הכנסה רגילות (22,000 יורו ראשונים פטורים ממס, ועד 35% מעל לזה), ניכוי סטנדרטי של 20% מהשכירות ברוטו, ותרומת בריאות של 2.65% על הכנסה ברוטו משכירות לתושבי חוץ. מע”מ על בנייה חדשה עומד על 19%, אם כי שיעור מופחת של 5% יכול לחול על דירת מגורים ראשית במקרים מוגבלים. נשמע טוב על הנייר. אבל אז מגיע רגע המכירה.
יוון שומרת על מס ENFIA, מס שנתי שנע בין 2 ל-16 יורו למ”ר לפי מיקום וגודל, בתוספת אגרה עירונית קטנה שמופיעה בחשבון החשמל. עלויות הרכישה מסתכמות בכ-3% מס העברה (3.09% עם התוספת), פלוס שכר טרחת נוטריון ואגרות רישום – סך הכל בערך 6% עד 9% מעלות הרכישה. הכנסה משכירות ממוסה באופן פרוגרסיבי, ו-2026 הביאה שיפור אמיתי: מדרגה חדשה של 25% מכסה כעת הכנסות של 12,000 עד 24,000 יורו, במקום הקפיצה הישנה ל-35% – הקלה ממשית לבעלי דירות בהיקף בינוני.
וכאן משהו שממש משנה את כל ההשוואה. מס רווח ההון של 15% על מכירת נכסים על ידי יחידים ביוון מושהה מאז 2014, וההשעיה הזו הוארכה שוב עד 31 בדצמבר 2026. מי שמוכר נכס ביוון השנה לא משלם מס על הרווח. בקפריסין, לעומת זאת, גובים 20% שטוח על כל רווח בעת מכירה, מחושב אחרי עלויות רכישה ושיפוץ.
אז בעוד שקפריסין נראית זולה יותר להחזקה יום-יומית, יוון היא כרגע המדינה הזולה יותר להרוויח בה בפועל, כי היציאה – הרגע שקובע אם ההשקעה שווה – לא עולה כלום. משקיע שקונה ביוון ב-2026 ומוכר בתוך החלון הזה שומר על 100% מהרווח. אותו משקיע בקפריסין מוותר על חמישית ממנו.
טבלת השוואה מהירה
| פרמטר | קפריסין | יוון |
| תשואת שכירות ברוטו ממוצעת | כ-5% | 5% עד 8%+ בשווקים חופיים חזקים |
| עליית מחירים שנתית ממוצעת | 7% עד 10% | 3% עד 4% ארצית, גבוה יותר באיים נבחרים |
| מס רכוש שנתי | אין (בוטל ב-2017) | ENFIA, כ-2 עד 16 יורו למ”ר |
| מס רווח הון | 20% שטוח | 0% (מושהה עד 31 בדצמבר 2026) |
| עלויות עסקה ברכישה | כ-7% עד 15% הלוך-חזור | כ-6% עד 9% |
| סף ויזת זהב | 300,000 יורו | 250,000 עד 800,000 יורו לפי אזור |
| מהירות עסקה | חודשיים עד שלושה | 9 עד 12 חודשים בממוצע |
קפריסין מובילה במהירות ובפשטות השנתית. יוון מובילה בשני הדברים שבאמת בונים הון – תשואה ויציאה פטורה ממס. כשהקטגוריות האלה שוקלות יותר מכל השאר יחד, וזה המצב אצל רוב המשקיעים, המאזן בקפריסין מול יוון בנדלן נוטה ליוון.
השוואת ויזת זהב
קפריסין דורשת 300,000 יורו לתושבות קבע, בתהליך של חודשיים-שלושה. פשוט, מהיר, קבוע.
יוון בנתה מחדש את ויזת הזהב שלה באוגוסט 2024, וה-250,000 יורו האחיד הישן נעלם מרוב המדינה. ב-2026 היא פועלת בשלושה אזורים: 800,000 יורו באתונה, סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני ורשימת איים גדולים יותר שכוללת את כרתים ואיביה; 400,000 יורו ברוב האזורים היבשתיים והאיים הקטנים יותר; ו-250,000 יורו רק להסבת מבנים מסחריים למגורים או שיפוץ מבנים היסטוריים. שווה לדעת מראש: איביה נמצאת באזור ה-800,000 יורו, כך שווילה קטנה בקריסטוס לא תזכה בוויזת זהב בפני עצמה. אם התושבות היא המטרה העיקרית, כדאי לדעת את זה לפני הרכישה. אבל אם המטרה היא בניית נכס שמניב שכירות בשוק עם פוטנציאל אמיתי, סף התושבות הוא שאלה נפרדת מהשאלה אם ההשקעה עצמה הגיונית – ובשאלה הזו יוון עדיין מנצחת גם בלי הוויזה.
דוגמה אמיתית: קריסטוס, איביה
מספרים על דף זה דבר אחד. הנה איך זה נראה בפרויקט אמיתי.
בקריסטוס, בקצה הדרומי של איביה, כתשעים דקות מאתונה ברכב ומעבורת, מגרשים נעים בין 55,000 ל-90,000 יורו, רשומים בטאבו כבר מהיום הראשון. בנייה מפתח בכף יד, עם בריכה פרטית וגימור פרימיום, מוצעת במחיר של כ-2,500 יורו למ”ר, כשהיתרים מוסיפים עוד 15,000 עד 25,000 יורו. וילה קומפקטית מתחילה בסביבות 225,000 יורו. בית משפחתי גדול יותר עם קומת מרתף יכול להגיע לעבר 600,000 יורו.
המימון הוא מה שבאמת משנה את התמונה. שותפות עם יורובנק מציעה עד 65% מעלות הפרויקט הכוללת בריבית של פחות מ-4% לשנה, לתקופה של 15 עד 20 שנה – עלות מימון נמוכה יותר ממה שרוב הקונים הזרים יכולים להשיג בכל מקום אחר בים התיכון. בשילוב עם תשואת שכירות צפויה של 6% ועליית ערך שנתית צפויה של 6% עד 8%, לפי נתוני AirDNA לאזור, המינוף לבדו מגדיל משמעותית את התשואה על ההון העצמי שהושקע בפועל. כספי הקונה יושבים בחשבון נאמנות ייעודי, ומועברים למוכר רק לאחר אישור רישום הקרקע על שם הקונה – מה שפותר בדיוק את הדבר שהכי מפחיד קונים זרים בבנייה בחו”ל: לאבד שליטה על הכסף לפני שהניירת מסתדרת.
זה יתרון יוון בזעיר אנפין. קרקע זולה, מינוף בנקאי בעלות נמוכה, הגנה משפטית בכניסה, ובלי חשבון מס ביציאה – לפחות כל עוד ההשעיה בתוקף. לקפריסין אין שום דבר דומה במחיר הזה.
למה פער התשואות ממשיך להתרחב
יש סיבה מבנית לכך שהתשואות החופיות של יוון ממשיכות להתרחק, וזו לא תופעה של שנה אחת. התיירות היוונית שברה שיאי הגעה בשנים האחרונות, והביקוש מתפשט מעבר לנקודות החמות המסורתיות – אתונה, מיקונוס וסנטוריני – לאזורים משניים שרק עכשיו מקבלים תשתית ראויה להשכרה לטווח קצר. איביה היא דוגמה טובה: קרובה מספיק לאתונה לטיול סוף שבוע, רחוקה מספיק כדי עדיין להרגיש לא מתגלה, במחירי נכסים שהם שבר ממה שהיו משלמים בסנטוריני או במרכז לימסול על נוף ים דומה.
קפריסין, לעומת זאת, היא אי קטן יותר עם שוק שכירות בשל ורווי יותר. הביקוש התיירותי והביקוש מתושבים זרים בלימסול אמיתי, אבל הוא כבר מתומחר בשוק. אין שם אותו מסלול של חוף לא-מגולה שמחכה לקונים שיגיעו מוקדם. מי שקנה בלימסול לפני עשור עשה עסקה טובה. מי שקונה היום משלם בעצם את מחיר היום עבור צמיחה צנועה של מחר.
השווקים האזוריים של יוון נמצאים בשלב מוקדם יותר בעקומה הזו. זו בדיוק הסיבה שתשואות השכירות שם גבוהות יותר כרגע, ולמה הפער בין שתי המדינות לא צפוי להיסגר מעצמו בקרוב.
קפריסין מול יוון בנדלן: איזו מדינה באמת מנצחת ב-2026?
קפריסין היא לא שוק רע. היא שוק סביר אם מה שרוצים זה צפיות: בלי מס רכוש שנתי, ניירת מהירה, תוכנית תושבות שמסתיימת תוך שבועות. יש לזה ערך אמיתי עבור סוג מסוים של משקיע.
אבל אם המטרה היא צמיחה – מהסוג שבאמת משנה איך תיק ההשקעות ייראה בעוד חמש שנים – יוון היא המקום שאליו המספרים מצביעים ב-2026. תשואות גבוהות יותר בחוף. חלון פטור ממס רווח הון שפתוח כרגע. מימון בנקאי שמוריד את עלות הכניסה. ואזורים כמו איביה שעדיין מתומחרים הרבה מתחת למה שנכס חופי דומה בקפריסין דורש, כשהביקוש התיירותי רק גדל.
קפריסין מול יוון בנדלן לא ממש קרוב ברגע ששוקלים את זה לפי מה שבאמת צובר תשואה לאורך זמן. קפריסין מציעה 5% רגועים. יוון, כרגע, מציעה סיכוי אמיתי למשהו הרבה יותר טוב – וקוד מס שכרגע נותן להשאיר את זה בכיס.
